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리먼 사태 때 미국과 지금 한국의 다른 점

2011.10.09 19:12

부동산 붕괴 직전의 미국과 현재 한국의 공통점은 전 글에서 살펴보았고 이제 다른 점을 두 가지 살펴보겠습니다. 다른 점의 첫 번째는 LTV입니다. 이게 바로 정부가 믿는 구석인 듯 합니다. 가장 대표적인 근거가 LTV(loan-to-value ratio, 담보대출 인정비율)가 우리나라 금융기관의 경우 40% 정도라는 것입니다. , 집 값이 1억의 가치가 있다면 이에 따른 대출은 4천만 원에 불과하니 최악의 경우 집 값이 반 값으로 폭락해서 5천만 원이 되더라도 은행은 여전히 담보로 잡은 주택을 차압 하기만 하면 충분히 손실을 만회할 수 있으니 주택가격 폭락이 미국과 같은 금융기관 부실화로 연결되지는 않을 것이라는 것입니다

미국의 경우
2007년 전에는 주택 대출시 주택 가격의 80% 정도를 대출해주는 것이 관행이었고 그나마 남은 20% HELOC(home equity line of credit)이라는 이름으로 대출이 가능했었기에 내 돈 한 푼 없이 집을 살 수 있는 것이나 마찬가지였습니다. 여기서 주택 가격이 하락하는 가운데 주택 구입자가 대출을 못 갚게 되면 집을 차압 해서 팔아도 은행은 상당한 손실을 입을 수 밖에 없는 구조였습니다.

그리고 이런 것이 현실화된 것이 2008년의 상황이었습니다. 그럼 한국은 이것보다 상황이 상당히 좋은 것 아니냐는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 아무리 LTV가 낮아도 부동산 시장이 붕괴하는 것과는 아무 상관이 없습니다. 단지 일이 터졌을 때 금융기관 부실화의 가능성만 낮다는 것 일뿐. 정부가 최소한 은행은 안 망할 것이다.” 긍정적인 기대를 가지고 있어서 그런지 지금의 정부의 대처는 참으로 안일한 것을 보면 이게 오히려 독인 것도 같습니다.

두 번째 다른 점은 위에 첫 번째로 언급한
LTV와는 달리 오히려 미국보다 우리 상황이 더 좋지 않음을 보여줍니다. 바로 국민의 소득과 주택가격의 괴리입니다. 일인당 GDP 2만불 정도에 불과한 한국에서 2011 6월 현재 전국 아파트 가격 평균이 25천만 원이라고 합니다. 일인당 GDP 4 7천불 정도인 미국은 주택 가격 붕괴 직전의 주택 가격이(median price) 2 3천만 원 정도였습니다. 미국에서는 흔히 연봉의 3 - 4배 정도의 주택을 구입하는 것이 일반화되어 있는데 이를 넘어서 4배 이상 올라가면서 탈이 났습니다. (참고로 미국의 가구당 평균소득의 미국 일인당 GDP와 거의 비슷한 5만불 정도이고 한국의 가구당 평균소득은 3000만원 정도로 일인당 GDP보다 조금 높습니다.)

 

 

한국 (현재)

서울 (현재)

미국 (2007)

일인당 GDP

2만불 가량

 

4 7천불 가량

가구당 평균소득

3천만원

4 3백만원

5만불 가량

평균 집값(한국은 아파트 가격)

2 5 858만원

5 2878만원

23불 가량

 

한국은 이런 기준으로 보면 아파트가 일인당 GDP 13 배가 되고 가구당 평균소득으로 하면 8.6배가 됩니다. 우리나라는 국토가 좁고 인구가 많으니까 부동산이 비싼 것도 당연한 것 아닌가 하는 의견이 있을 수도 있지만 이런 생각은 개별 지역의 부동산 가격을 두고 볼 때 적용할만한 법칙이라고 봅니다. , 부동산 가격이 국토가 넓은 미국에서도 인구밀도가 높은 맨하탄은 비싸고, 국토가 좁은 한국에서 시골은 저렴하기 때문입니다.

, 우리나라 전반적인 아파트 가격이 비싼 것은 인구밀도가 높다는 것만으로 설명할 수 있겠느냐 하는 것입니다. 저는 그 나라의 평균적인 주택가격은 결국은 그 나라 국민들의 소득에 맞게 수렴해가는 것이 정상적인 가격이라고 봅니다. 일본에서도 부동산 거품이 한참이었던 1980년대 주택가격은 평균 소득의 5-8배까지 올랐다가 붕괴를 겪었음을 기억해야 할 것입니다. 결국은 아무리 인구밀도가 높고 집이 귀해도 살 사람이 살만한 가격이어야 주택의 가격이 유지된다는 것입니다


위에 말한 미국에서 적정 주택 가격이 연봉의 3-4배라는 것은 그냥 나온 것이 아닙니다. 대개 미국 사람들이 세전(
稅前) 연봉의 20-30%는 세금으로 나가기 때문에 연봉이 6만불(6천만 원)정도라면 손에 쥐는 손은 45백만 원 정도가 됩니다. 이를 12로 나누면 매월 380만원 정도가 될 것이고 연봉의 3-4배 사이인 22만불(2 2) 정도 되는 주택을 소유한 사람이 30년 분할 상환하는 모기지 론을 얻을 경우 매달 불입하는 원리금이 (이자와 계약금에 따라 다르지만) 1백 만원에서 1 5십만 원 정도 예상하는 것이 보통입니다. 전체 380만원에서 대충 30% 130만원 정도를 제하면 60% 정도인 250만원이 남는데 이 정도는 남아야 생활이 가능하기 때문에 나온 수치입니다

그럼 서울의 아파트를 가지고 계산을 한번 해보겠습니다
. 서울 가구당 평균 소득은 360만원인데 아파트 평균 가격은 5 2천만 원입니다. 360만원 받아서 세금으로 10%를 뗀다고 하면 325만원 정도가 남는데 이 돈을 전부 30년짜리 아파트 대출에 집어 넣어야 5 2천만 원짜리 아파트를 살 수 있습니다. 생활비는 0원이어야 가능한 아파트 구입 시나리오입니다. 아무리 서울이 면적에 비해 인구가 많다지만 이게 과연 적절한 아파트 가격이냐에 대해서 의문이 생길 법 합니다.

아파트 값도 결국은 시장 경제 원리에 의해서 정해지겠지만 그렇다고 사회 구성원들의 소득과 무관하게 끝도 없이 오를 수 있는 것은 아니기 때문입니다. 하지만 정부가 계속 부동산 가격에 거품이 있다는 사실을 인정하지 않고 계속 부동산 가격을 떠받치는 정책을 쓰는 모습을 보면 아파트 가격이 끝도 없이 오를 수 있다고 믿고 있기라도 한 것 같습니다.

하지만 시장은 냉엄합니다
. 정부가 최근 3년간 각종 투기 조장 정책을 펴고 있음에도 현재의 아파트 가격이 너무 올랐다는 것을 알기에 하락 추세가 반전될 기미를 보이지 않고 있습니다. 다만 그 사이에 대폭락이 오지 않았다는 것은 여러모로 신기하기도 하지만 2006년과 2007년 부동산 폭등기에 대거 대출로 집을 산 사람들이 원금을 이자와 함께 상황하기 시작하는 내년이 오면 아파트 매물이 본격적으로 더 많이 나올 것이 예상이 됩니다. 그러면 아파트를 빨리 처분할수록 손해가 덜할 것이므로 앞다투어 아파트를 팔려는 경쟁이 붙다 보면 아파트 가격의 급격한 하락도 가능하리라고 봅니다

그럼 대통령과 경제 부처 장관들은 분명히 그럴 것입니다
. 이런 일이 올 줄은 누구도 몰랐던 일이라고요. 한국은행 총재는 그럴 것입니다. 세계 경제의 불확실성 때문에 정책 운용에 한계가 있었다고 말이죠. 이렇게 남 탓만 하는 가운데 부동산 붕괴로 인한 국민들의 고통이 커질 2013년경에 신문에는 서두에 제가 소개한 것과 같은 칼럼이 올라올 수도 있을 것입니다. “나는 위기가 올 것을 알았는데 왜 정부는 몰랐다고 하나?” 뭐 이런 글 말이죠.

물론 기적적으로 부동산 시장의 붕괴가 없을 수도 있겠지요
. 그럼 미국의 나쁜 점은 다 닮고 장점은 하나도 닮지 않은 한국의 부동산 시장의 거품이 끝끝내 버텨내면 좋은 것일까요? 이 역시 난감합니다. 오를 대로 올라버린 아파트 가격에 맞춰 소득이 따라가지 못한 다수의 서민과 중산층은 평생 전월세를 전전하면서 살 수 밖에 없는 운명이니까요.

 


뉴욕의사의 건강 백신
뉴욕에서 의사하기 - ko.USMLELibrary.com
고수민 Et Cetera, Et Cetera, Et Cetera , , ,

  1. Blog Icon
    꼬마

    영어와 경제 양쪽에 대해 좋은 글 남겨주셔서 항상 잘 보고 있습니다.

    위에서 LTV가 한국이 미국 리먼 때보다 낮다고 하지만, 다른 전문가(예를 들어 선대인씨)들이 지적하듯, 전세금은 빼고 계산한 것이니 실은 훨씬 높다고 해야할 듯 합니다. 집값 폭락하면 전세금도 이자는 안내더라도 상환압력은 동일하니까요....

  2. 맞는 말씀입니다. 이런 경우 전세를 내놓은 다주택 소유자가 문제가 될텐데요. 중요한 언급 감사합니다. ^^

  3. 전세금을 가지고 있으니 더 안전하죠 여타국은 전세금조차 안갖고 있죠. 자산과 예금을 거론하지 않고 부채만을 비교하는 방식은 올바르지 않은 기술입니다.

  4. Blog Icon

    비밀댓글입니다

  5. Blog Icon
    명연

    잘보고 갑니다.
    한국의 부동산 값 너무 비싼것만은 사실입니다.
    그러나 그나마 자동차 없이 살수 있고 보험료가 작으니
    유지 되는 것이라고 봅니다.

  6. 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되세요. ^^

  7. mpir을 가지고 분석하면 정확히 주택가격과 소득을 비교할수 있습니다. 한국이 oecd중에서 가장 상승이 적고 거품이 없다라는 보고서를 읽어 보시기 바랍니다. 저희 카페에서 검색하시면 됩니다.

  8. Blog Icon
    하얀늑대

    안녕하세요? 좋은 글 감사 드립니다.ㅎㅎ

    저도 지난 2009년부터 폭락은 예상하지 않았지만, 어느 정도 하락은(약 20~30%정도) 예상했었습니다. 하지만, 오히려 반대로 서울의 집값은 중대형은 조금(아주 조금) 내렸을 뿐이지만, 중소형은 지역별로 오르거나 현상유지(물론 전월세는 오르구요)하는 기이한(?) 현상이 발생하고 있습니다.

    이는 결국 다 주택자보유들이 많다는 이야기이고(전에 뉴스에서 서울 거주자 1인이 무려 2천채 이상의 임대주택을 가지고 있다는 보도가 있었습니다) 이 다주택보유자들이 집은 팔지 않으면서 그 손실분을 전월세가격 상승으로 전가하고 있는 느낌입니다. 이에 결국 한채나 두채 주택소유자들도 거기에 호응하고 있는 현실이구요.

    결국, 지금의 전월세 상승이나 집값의 추이는 중산층 이하 집없는 서민들에게 그 부담을 전가시키고 겨우겨우 현상을 유지시키고 있는 것이 아닌가 생각됩니다. 실제로 아직 전월세계약이 끝나지 않는 세입자들이 집주인에게 주택에 문제가 있어 수리를 요청해도 지금 살고 있는 집이 싸다고 하면서 그 요청을 묵살하고 있는 현실입니다.

    제 개인적인 생각으로는 결국 정부가 강력한 임대주택 보급을 추진하여 집값을 하향안정화(폭락이 아닌) 시킬 필요가 있다고 생각합니다. 이는 곧 시장에 강력한 Signal이 될 것이고, 주택보유자들도 합리적인 가격에서 전월세가격이 책정되지 않을까 생각합니다. 물론 교통좋고, 학군 좋은 것은 이것과는 별개입니다. 항상 좋은 상품(?)에는 그만한 값어치가 있는 법이니깐요.ㅎㅎ

    이 경우 정부가 너무 강력하게 개입되면 시장이 교란되고 부작용이 커질것이란 반론이 분명히 제기될테지만, 지금의 상황은 그런 반론이 무의미할 정도로 일반국민에게 너무 가혹한 상황이 펼쳐지고 있습니다. 우리 국민들 이대로 가다간 노후 보장도 준비 못하고 일생동안 전월세 내다가 끝날 판입니다.ㅎ

    -서울에서 집없어 소심한 노총각(?)이 올림-

  9. 말씀 감사합니다. 그래도 제 생각에는 내년부터 뭔가 드라마가 펼쳐질 것 같다는 불길한 생각이 듭니다. -_-;;

  10. 전세는 수요공급에 의해 가격이 정해집니다. 한국 LH공사등의 부채가 155조인데 임대주택으로 해결하자는 방식은 하는게 좋겠다와 가능하다와는 다른 차원입니다. 한국의 주택가격이 어느정도인지 잘 인식할 필요가 있어보입니다.

  11. Blog Icon
    한세준

    위의 표에서 미국의 평균 집값이 잘못된 것 같습니다. 실수로 *10을 안하신것 같습니다.

  12. 앗 실수했습니다. 지적 감사합니다. ^^

  13. 정말 좋은 글 이네요.
    폭락이 시작되면 어떻게 될 지 정말 걱정스럽습니다.

  14. 찾아주셔서 감사하고요. 저도 매우 걱정됩니다.

  15. Blog Icon
    런던에서

    전세금도 그렇지만 loan to value 라는 말에서도 알수 있듯이 value가 내려가면 그 비율 자체가 급격하게 올라가는 점도 고려해야 겠지요.

  16. 맞습니다. 좋은 말씀 감사합니다. ^^

  17. Blog Icon
    북경에서

    소득에 비해서 집값이 비싼 이유는 역시 수요 공급의 법칙이라고 볼수 밖에 없습니다. 주택 보급률,특히 서울은 90퍼센트가 될까 말까하고 2020년에야 95퍼센트 목표이더군요. 저는 기업에서 공업용지 원료 마케팅 담당이라 몇차례 수요에 비해 공급이 부족한 경험을 했는데, 필수 원료 인 경우 (제 생각은 주택도 마찬가지) 5퍼센트정도만 부족해도 가격은 20-30퍼센트 오르고 10퍼센트 부족할때는 적정가격의 배 정도까지 오릅니다.

    그런 논리로 상하이나 베이징 부동산을 보면 어느 정도 이해가 갑니다. 새로 건축되는 주택에 비하여 대도시로 이주하는 인구가 월등히 많다보니, 투기도 생기고 부족분에 비해 가격은 월등히 오르게 됩니다.
    그러므로, 서울의 부동산이 적정가격 대비하여 두 배 정도라도 폭락 하지 않고 버텨 줄 수 있다고 해석 합니다. 제 생각은 위에서 말한대로 2020년에도 서울의 주택 보급율이 95퍼센트라면, 서울과 수도권은 폭락없이 매년 서서히 거품이 빠지리라고 봅니다.

  18. 현 서울 보급율은 97%입니다 2025년까지 서울은 최소 100만가구가 부족합니다 부산이 100%선에서도 인구감소하는상태임에도 급등한것은 세대수증가를 예측못하고 보급율이 낮기 때문이지요 일본의 사례와같이 최소 110% 이상은 되어야하는데 10% 올리는데 일본은 20년 걸렸습니다.

  19. Blog Icon
    북경에서

    서서히 매년 3-5퍼센트씩 빠지는게 사실 더 위험 한데, 많은 사람들이 조금씩 빠지니까 한 번 큰 반등을 기대하기도 하고, 본전에서 그리 많이 빠지지 않으니까 어느 정도 버틸수 있기 때문에 안 팔고 마냥 기다리다가 유명한 개구리 사망 스토리의 주인공이 되지요.

  20. 좋은 말씀 감사함니다. 과연 어떻게 될지 궁금합니다.

  21. Blog Icon
    Styx

    좀 늦었네요. 좋은 글 언제나 감사합니다.

  22. 언제나 그렇듯이 찾아주셔서 감사드립니다. ^^

  23. 사소한 오타요 상황하기 시작하는-> 상환하기 시작하는

  24. Blog Icon
    손손

    정부나 기득권은 거품이 끝끝내 버텨서 서서히 말라가기를 바라겠죠

    그럴경우 마지막 말씀처럼 서민만 호구죠.. 평생 전,월세 내거나 담보대출만 갚다가 인생 끝나는 겁니다. 한번뿐인 소중한 인생..

    현재 한국은 거시기 대통령 되는 순간부터 정의가 사라졌습니다. 남이야 어찌되던.. 도둑질을 하던.. 자기만 잘되면 그만 이라는게 팽배 합니다. 한강 불꽃쇼 끝나고 쓰레기 쌓인사진이 중국사진인 줄 알았습니다.

  25. Blog Icon

    비밀댓글입니다

  26. Blog Icon
    레몬맛

    다른 점 몇가지 추가해 봅니다.
    10월 초 신문보도에 수도권 주택보급률이 99%, 전국적으론 100%가 넘는다고 나왔는데요. 수치상으론 공급이 전혀 부족하지 않지만 실상을 보면 경인지역만 하더라도 수 만호의 신규 주택이 교통과 주거편의시설이 낙후된 곳에 지어져 있어 미분양이라는 겁니다.
    즉 주택수요 해소에 아무런 도움이 안되고 있습니다. 경인지역을 제외한 나머지 지역의 신규건설된 주거지의 교통, 주거편의시설은 더 형편없는 수준입니다. 이래놓고 단순히 수치상의 주택보급률을 근거로 집값이 비정상적이라는 주장을 하고 있습니다.
    부동산 시장은 철저하게 시장원리에 따라 움직이는 것이지 정부에서 이래라저래라 한다고 올리고 내리고 하지 않습니다. 수요가 그만큼 있으니 오르는 것입니다.
    외국과는 달리 유달리 아파트만 고집하는 국민성도 원인이 될 것입니다. 전세계에 한국처럼 아파트 좋아하는 나라는 없는 걸로 압니다. 실제로 아파트에 비해 단독주택이나 빌라는 그 인상폭이 훨씬 작습니다. 주택가격폭등을 얘기할 때 사실상 주택은 곧 아파트를 의미합니다. 단독주택이나 빌라는 그 뒤를 따라가고 있는 것이고 이것도 뉴타운, 재개발을 염두에 두고 있기에 올랐습니다. 외국처럼 아파트만을 고집하지 않고 다양한 주거형태 수요가 형성되었다면 이런 이상현상은 없었을 거라 봅니다.
    또 하나는 한국은 가계대출 비중의 상당수를 어느 정도 이상의 소득수준이 있는 사람들이 차지하고 있다는 사실입니다. 미국은 저소득층에도 마구 대출을 해줬으나 한국은 그렇지 않았습니다. 갚을 능력이 되는 사람들이 상당수 대출하였으며 이는 2008년인가 2009년인가 골드만 삭스의 한국의 부동산 시장에 관한 리포트에도 언급된 사실입니다. 이후 한번 더 비슷한 보고서를 발표한 바 있습니다.

    부동산 시장에 있어 한국은 세계 다른 나라와 달리 독특한 부분이 많습니다. 여기엔 뭐 하나 좋다고 하면 너도나도 우루루 몰려드는 습성이 큰 것 같습니다. 교육열도 부동산 폭등에 원인으로 지목하고 있는데 사실 뉴욕, 런던, 파리 등의 중산층 이상의 가구들 교육열도 결코 뒤지지 않다는 걸 KBS스페셜인가에서 본 적이 있습니다. 다만 차이점은 한국은 소득계층에 상관없이 전 국민이 너도나도 교육에 엄청난 투자를 한다는 것입니다.
    자세한 연구가 있어야 하겠지만 이러한 성향을 감안해 볼 때 한국의 부동산 시장은 인문학적 원인도 큰 걸로 보입니다. 즉 소득수준의 몇배같은 단순수치 비교로 비정상적이다, 아니다를 단정하기엔 부족해 보입니다. 물론 계량화된 수치가 가장 판단하기 손쉬운 척도이나 '경제는 심리'라는 말처럼 보이지 않고 수치화하기 어려운 부분이 무시못할 비중을 차지한다는 점도 잊어선 안 되겠습니다.
    여하튼 부채문제는 적극적으로 해결 방안을 찾되 너무 공포스러워할 필요는 없다고 봅니다.

  27. 주택보급율에 대해서 알아보실필요가 있으십니다. 또 미분양수는 2006년 폭등이전 수준까지 내려와 있지요. 악성미분양어쩌고 하는데 폭등시에도 악성미분양은 있었습니다. 더우기 근년 폭등한 대구도 현재에도 한국에서 수도권이외 다량 미분양 지역인데도 불구, 급등하였다는 사실이 이를 증명해 줍니다.

  28. Blog Icon
    애독자YH


    근년 대구 폭등은 금시초문인 듯 싶습니다만...
    어떤 내용인지 좀 알려주실 수 있으신지요?

    제 고향이 대구라 명절이다 뭐다 해서 1년에 몇 차례 내려갑니다.

    부모님 노후가 심히 걱정되는 1人이라 부동산 추이를 나름 체크하고 있는데요, 제가 알기론 분양가가 오른 건 있습니다만 실제 거주하는 주택들 가격이 오르진 않은 걸로 압니다.

    미분양이지만 일부라도 분양되고 입주했으면 그게 평균에 들어가서 부동산 가격이 올랐다고 보시는건지? 제 tracking으로는 일단 수성구, 남구는 오르지 않은 것 같습니다.

    부산 건설사가 분양했던 수성구 파동의 1220세대? 대단지 미분양이나, 앞산공원 올라가는 길의 래미안 미분양이나, 1순위 청약자 2명(!!) 신화를 보유한 채 건설중인 남구 봉덕동의 아파트 등...에고 그 동네들 생각하면 갑갑하네용^^

  29. Blog Icon
    레몬맛

    혹시나 오류가 있을까봐 주택보급률에 대해 다시 한번 알아보았습니다.^^
    http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201110121310360900975 위 링크기사는 2011-10-13자 기사이며 2010년 기준 전국 주택보급률은 101.9%이며 세부적으로는 서울(97%), 부산(99.9%), 제주(97.4%), 경북(108.7), 충남(107.8%), 전북(107.4%), 강원(107.4%), 충북(107.3%), 전남(106.7%), 광주(102.4%), 대구(102.1%), 울산(103.6%, 4.1%), 대전(100.6%), 인천(101.9%), 경기(100.1%)입니다.
    이렇다면 제가 언급했던 '수도권 주택보급률이 99%, 전국적으론 100%가 넘는다'는 부분은 오류가 없는 것으로 보입니다.

    위 답변과는 별도로 눈에 띄는 기사가 있어 덧붙입니다.
    http://korea.kr/newsWeb/pages/brief/categoryNews2/view.do?newsDataId=148720070&category_id=fact&section_id=fact&call_from=extlink
    위 링크기사에 보면 국토부에서 “주택수요와 공급은 인구증가율보다는 가구 및 소득 증가, 결혼 수요, 멸실수요 등과 밀접한 관련이 있다"라고 언급한 부분이 눈에 띕니다.
    또한 미분양주택수가 2011년 8월 현재 6만 9000호라고 하였는데 며칠전 본 기사에 경인지역 미분양주택수는 3만호가 넘는다고 하더군요. 그런데 이런 대량 미분양아파트의 대부분이 앞서 언급한 교통*생활편의시설이 형편없는 곳에 있다는 겁니다. 수요를 제대로 해소하지 못하고 있는 것이죠.

  30. Blog Icon
    길위

    물론 우려되는 수준이긴 하지만 미국과는 다른 점이 있기에 아직까지 한국은 버틴다고 봄.
    (1) 인구/국토 등 사회환경으로 인해 부동산에 대한 집착(수요)/자금설계가 비교적 양호.
    (2) 지금까지는 미국과 달리 인구증가/핵가족화 단계로 가구수의 증가 추세였음.
    (3) 한국 5억짜리면 2억 대출로 미국과 금약상 비슷함.
    (4) 미국인이 차 2대 굴릴 때 한국인은 1대만 굴리면 월 50만원 차이에다가 생활씀씀이/물가 등에 따라 추가로 50만원 정도 차이를 보태면 약 월 100만원 정도 여분이 생김.
    (5) 물론 앞으로도 과거처럼 부동산이 과열되거나 국제환경이 급변한다면 일정 부작용은 피할 수 없겠지만 웬만하면 공급/수요 양쪽에서 조정이 들어갈 것이므로 현상유지 정도로 답보할 가능성이 많아 보임.
    (6) 한국보다 중국의 대도시의 부동산 문제는 더 심각함..그 넓은 땅덩어리의 국가가 한국 도시보다 더 비쌈..아마 문제가 터진다면 한국보다는 중국이 먼저 터질 것임.

  31. 자산과 부채 예금 도시화 고령화 보급율 모두를 다 비교해 봐야겠지요 한국의 가계부채를 거론하는분들이 많은데 그분들은 가계부채내역에 대해 잘 모르시는분들입니다.

  32. 喂,你常写大的站,但是最后几个职位是相当枯燥的 .. 我错过你的极大的职位。过去几职位的确略微因为足迹!

  33. 한국의 집값 수준이 어느정도인지 기본적으로 참고하실 필요가 있습니다
    또한 자산과 부채수준 및 인구의 추이를 살펴 봐야 하겠지요

    http://cafe.naver.com/antihyena/872

  34. Blog Icon
    구용이

    고수민님의 글중에서 2013년 신문 이야기를 하셨는데
    2006~7년 대출과 2013년은 무슨 관계가 있나요?
    2013년에 관한 생각을 듣고 싶습니다^.^

  35. Blog Icon
    애독자YH

    일본 부동산 폭락을 거론하시며
    "집값이 적정수준으로 결국 회귀한다"라는 말씀을 하셨는데요
    저는 조금 다르게 봅니다

    얼마 전에 일산 킨텍스에서 고령화 관련 포럼이 있었습니다
    연사로 참석했던 일본인 전문가의 comment에 따르면 "일본 부동산 폭락의 이유는 총인구 감소보다는 경제침체(잃어버린 10년)의 영향이 훨씬 컸다"라고 합니다

    그렇다면 결국 한국경제가 잃어버린 10년과 같은 독자적인 장기경기침체를 경험하지 않는다면 부동산 대폭락 시나리오는 실현되지 않는다고 봐야하지 않을런지요?

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    hugebell

    일본의 부동산 폭락은 경기침체의 영향이 큰 것은 사실입니다. 우리나라가 장기경기침체를 겪지 않는다면 부동한 폭락의 시나리오는 실현되지 않을 수도 있지요. 그런데 우려스러운 점은 우리나라가 일본보다 경제의 대외의존도가 훨씬 높다는 점입니다. 제1,2의 교역대상국인 미국과 중극의 경제가 악화되면 내수시장이 작은 우리나라는 손한번 쓰지 못하고 침체의 길로 들어설 수 있습니다. 물론 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 있겠지요.

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    비밀댓글입니다

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    임찬규

    잘 읽고 갑니다..

서민을 더 가난하게 만드는 다섯 가지 사업

제가 이전 글에서 누구라도 부자가 되기 원하면 부자의 습관을 따라야 하고, 가난한 사람의 습관을 버리지 못하면 계속 가난 속에 머무르게 될 것이라는 이야기를 한적이 있습니다. (엄밀하게 말하면 제가 생각해낸 것은 아니고 들은 ..

당장 따라 할 수 있는 부자되는 습관

제가 아는 미국 사람 자수성가 형 부자인 자영업자 A씨가 있습니다. 그가 투자로 벌어들이는 소득은 얼마인지도 현재 자산이 얼마인지도 알 수 없으나, 다만 사업체에서 벌어들이는 연소득이 세후로 한화 추산 40억이 넘는다는 정도만..

빚 부자가 알부자가 되는 계획의 시작

“여보, 난 올해 마흔여섯이야. 맥도널드 햄버거 가게를 빼놓고 마흔여섯 살짜리 남자를 직원으로 뽑아주는 곳은 아무 데도 없어. 우리는 이 집을 저당까지 잡혔어. 당신의 차는 월부금이 밀려 있고 나는 이제 차도 없어. 지난해 연..

은퇴준비와 바람직한 투자 요령 - 2편

그래서 뮤추얼펀드를 하기는 하더라도 수익을 적게 내더라도 원금은 잃지 않겠다는 약간은 보수적인 접근이 필요합니다. 이런 접근에 맞는 것이 채권펀드입니다. 하지만 채권펀드는 안전한 만큼 수익률은 낮기 때문에 주식펀드를 병행하지 ..

은퇴 준비와 바람직한 투자 요령 - 1편

<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> 지금까지 몇 편에 걸쳐서 부자 되기와 은퇴준비와 관련한 지엽적인 내용들을 소개해드렸고 오..

미국에 살면 꼭 알아야 하는 경제 영단어

어느 선진화된 국가든지 경제 제도가 다 비슷하여서 그런지 처음 미국에 왔을 때 미국의 경제 시스템이나 한국의 시스템에서 커다란 차이를 발견하지 못하였고 다만 한국에서는 일상화되지 않은 개인수표의 사용이라든지 협상을 통해 자동차..

이정희의 “월스트리트 비즈니스 영어회화”를 읽고 든 이런 저런 생각들

저는 여러 가지 장르의 영화를 두루 좋아하지만 ‘나는 전설이다.’, ‘레지던트 이블’, ‘28일 후’와 같은 대재앙에 관한 영화와 ‘월스트리트’, ‘마진콜’, ‘컴퍼니맨’과 같은 기업이나 경제를 다른 영화를 특히 좋아합니다. ..

Out of the question의 뜻을 구별하는 법

오늘은 오래간만에 제가 ‘백신영어 카페’에 올린 글을 소개해봅니다. 전에 제 독자 분에게서 out of question과 out of the question의 의미가 the 하나 있고 없고에 따라서 왜 그렇게 다른지 질문을 받..

당신이 영어를 못하는 이유

얼마 전에 제가 운영하고 있는 '백신영어 카페'에 한 회원님이 소개시켜주신 KBS에서 제작된 다큐멘터리를 보게 되었습니다. 방영은 이미 작년 11월에 되었던 것을 이제야 보게 되었는데 보고 나서 느낀 소감은 제가 '뉴욕의사의 ..

대학생도 모르는 미국 유치원 영단어

저도 고등학교에 다닐 때는 영단어 공부를 꽤 열심히 했었기 때문에 처음 대학교에 들어갔을 때는 영어에 꽤 자신이 있었습니다. 전공이 의학이라서 원서를 볼 일도 많을 것이었으므로 나의 든든한 영어 실력이 뒷받침에 잘 되어 줄 것..

국어실력없이 영어실력도 길러질 수 없다?

어제는 한동안 잠시 멈추었던 영어공부를 할 목적으로도움이 될 만한 영어책이 없을까하고 광화문에 있는 교보문고에 갔는데 선생님의 책이 눈에 확 띄어..꼼꼼히하나씩 보기 시작했어요. 무엇보다 책 내용이 너무나 좋터군요. 기존의 다..

간헐적 단식 시 해야 할 것, 하지 않아도 될 것

많이 먹으면 살이 찌고, 적게 먹으면 살이 빠진다는 평범한 진리를 모르는 사람은 없었겠지만 간헐적 단식법과 같이 체계적이고 계획적으로 적게 먹는 생활 습관을 삶 속에 정착시키는 다이어트 법은 흔한 것이 아니었기에 요즘 각광을 ..

간헐적 단식으로 체중감량이 성공하기 쉬운 이유

일단은 오해를 피하기 위해서 이 글의 제목부터 확실하게 짚고 넘어가야 할 것 같습니다. 이 글의 제목은 ‘간헐적 단식이 가장 좋은 혹은 가장 바람직한 다이어트 방법’이라거나 ‘간헐적 단식이 가장 좋은 건강법이다’도 아니고 ‘실..

간헐적 단식으로 몸짱이 될 수 없는 이유

얼마 전에 SBS 스페셜을 통해 소개된 간헐적 단식이 폭발적 관심을 받고 있습니다. 포털 사이트 실시간 검색어 1위에도 오르고, 관련 책들도 잘 팔리고 있고, 뉴스에도 계속 나오더군요. 간헐적 단식을 실천하여 몸짱이 되었다고 ..

엔진오일 얼마나 자주 갈아야 할까

저는 한국에 있을 때 대우 르망을 십여 년을 탔기 때문에 자동차 정비 주기에 대해서 꽤 상식이 있어야 할 것 같은데도 엔진 오일 교환을 제외하고는 특별히 뭘 교환해야 하는지에 대해 생각해본 적이 거의 없었습니다. 어차피 카센터..

YF 소나타의 저절로 움직이는 핸들 이야기(동영상 포함)

현대 자동차의 독과점을 이용한 국내 소비자 홀대정책이 언론을 통해 알려지면서 현대차를 타든 타지 않든 현대를 싫어하는 국내 소비자가 꽤 많습니다. 그래도 우리나라의 대표기업인데 소비자들이 이런 정도의 반감을 가지고 있는 것은 ..

현대 소나타 3등에 미국인들 뿔난 이유

지난 달부터 현대가 미국 시장에 신형인 YF 소나타를 시판하기 시작했습니다. 미국 쪽 언론에서는 엠바고가 풀리면서 2월 22일자로 각종 자동차 잡지와 웹사이트에 현대 소나타 시승기가 나오기 시작했고요. 그 훨씬 전인 작년 12..

너무 비슷한 미국과 한국의 경제가 어려운 이유

이미 다 아는 이야기면 재미가 없는데 그래도 모르시는 분이 있을 것이니까 일단 제가 예전에 들었던 우화를 하나 소개해드리겠습니다. 그리 오래 되지 않는 옛날에 한 산 중 마을이 있었습니다. 이 마을 뒤 산에는 원숭이가 많았는데..

한국 음식이 도대체 뭐라고

제가 꽤 오래 전에 이미 지금은 뉴욕을 떠나서 다른 곳에 살고 있다고 블로그에서 언급을 하였지만 지금도 뉴욕에 살고 있는 것으로 오해하는 사람들의 전화나 이메일을 종종 받습니다. 어차피 모든 사람이 다 제 블로그를 구석구석 꼼..

미국 사람들의 삼성에 대한 생각은

외국에 한번이라도 나가 보신 분이라면 느꼈을 수도 있는 감정일 수 있습니다. 외국의 도로를 거닐다가 한국산 자동차를 보거나 한국의 상품 광고를 보면 느껴지는 자부심 말입니다. 지금은 약간 무덤덤해졌지만 뉴욕의 타임스퀘어의 좋은..

아이폰 5를 한 달 써보니

오늘 뉴스를 보니 한국이 아이폰 5의 3차 출시국 명단에서 빠져서 11월 2일 출시여부가 불투명하다고 나와 있었습니다. 미국에 사는 관계로 일찌감치 아이폰 5를 살 수 있었던 제가 운이 좋은 것인가 생각도 했지만 사실 이번 아..

싸이의 전세계 아이튠스 차트 성적 모음

싸이의 열풍이 뜨겁습니다. 저처럼 대중가요를 안 들어본지 오래 된 사람도 잘 알 정도면 꽤 유행이 되긴 된다는 이야기인데 저도 어느 정도인지 궁금해서 아이튠스 차트를 찾아보고는 깜짝 놀랐습니다. 한국과 일본, 동남아에 국한되었..

리먼 사태 때 미국과 지금 한국의 다른 점

부동산 붕괴 직전의 미국과 현재 한국의 공통점은 전 글에서 살펴보았고 이제 다른 점을 두 가지 살펴보겠습니다. 다른 점의 첫 번째는 LTV입니다. 이게 바로 정부가 믿는 구석인 듯 합니다. 가장 대표적인 근거가 LTV(loan..

리먼 사태 때 미국과 지금 한국의 공통점

한국은행은 경기부양을 목적으로 인위적으로 이자율을 낮게 유지함으로써 갚을 자격이 없는 사람들까지 쉽게 대출을 받게 만듦으로써 부동산의 거품을 일으켰다. 나는 이런 부동산 거품의 붕괴가 필연적으로 올 것으로 이미 알고 있고 대비..

뉴욕의사의 건강백신 이벤트 당첨자 발표입니다!

<뉴욕의사의 건강백신> 발간 기념으로 실시한 독자 댓글 이벤트 당첨자를 발표합니다. 명단은 아래와 같습니다. 이*호 az******30@gmail.com 위*돔 s****9@gmail.com 송*현 fl***x@daum.net..

<뉴욕의사의 스토리 영단어> 당첨자 발표입니다.

드디어 <뉴욕의사의 스토리 영단어>가 발간되었습니다. 그리고 본 이벤트에 참여해주신 여러분께 감사드립니다. 당첨자 발표를 드립니다. 블로그 독자 selfma****@naver.com susanp****@hotmail.com o..

뉴욕의사의 스토리 영단어 출간 이벤트

전에 이미 공지 드린 바와 같이 그 동안 제가 새로운 책을 준비하고 있었고 이제 드디어 출간을 앞두게 되었습니다. <뉴욕의사의 스토리 영단어>라는 책입니다. 그 동안 수많은 영어의 고수들께서 수많은 영단어 책을 낸 바가 있는데..

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