얼마 전에 세인트루이스를 방문했을 때 새로 개발되고 있는 대규모 주택 단지를 지나갈 일이 있었습니다. 같이 동행했던 분께서 말씀하시기를 50불만 이상 짜리 고급 주택들이 한꺼번에 지어졌다가 미국의 서브프라임 모기지 사태에 이은 부동산 경기 하락으로 직격탄을 맞아 공사도 중단되고 이미 지어진 집들도 팔리지 않아 빈집이 많다고 하셨습니다. 나중에 테네시 주의 멤피스를 방문했을 때도 거의 똑 같은 광경을 목격했고 최근 다녀온 텍사스의 휴스턴에서도 예외 없이 새로 개발되던 대규모 고급 주택단지가 텅텅 비어 있는 모습을 볼 수 있었습니다.
한국에 강남 불패가 있다면 미국에는 뉴욕 불패가 있을 법한데 지난 1월 뉴욕 타임즈에는 충격적인 뉴스가 나왔었습니다.
N.Y. Housing Complex Is Turned Over to Creditors
즉, 뉴욕의 대규모 아파트 단지가 채권자들에게 넘어갔다는 기사가 나온 것입니다. 미국의 부동산 가격도 거품이 꺼지고 있는 가운데 세계의 수도라는 뉴욕도 예외도 예외가 아니었는지 뉴욕 맨하탄에 위치한 이 1만 1천 가구의(전체 110동) 대단위 아파트 단지는 Tishman Speyer Properties 과 BlackRock Realty라는 부동산 투자회사가 6조원 가량 되는 돈을 주고 샀다가 미국의 부동산 가격 하락과 불황으로 결국 채권단에게 연체된 돈을 갚지 못하고 아파트 단지를 넘기게 되었다는 기사입니다. 지금 이 단지의 시가는 2조원 정도라니 4조원이 공중으로 날아간 것입니다.
저도 지난 2005년 가을 세인트루이스에서 거주 목적으로 15만불 짜리 아파트를 샀다가 뉴욕으로 급하게 이사하게 되어 정확히 같은 가격에 일년 만에 팔고 온 경우가 있었습니다. 당시는 서브프라임 모기지 사태라는 말은 나오지도 않았을 때지만 그 지역에는 이미 부동산 경기가 하강하고 있어서 같은 가격에 팔고 나온 것이 천만다행으로 생각하고 있습니다. 요즘 다시 비슷한 아파트의 시세를 찾아보니 11만불 대에 가격이 형성되어 있었습니다. 세인트루이스는 인근 인구가 400만이나 되는 미국 중서부의 대도시에 들어가지만 상대적으로 동서해안에서 일어났던 부동산 광풍과 거품과 별로 상관이 없었던 지역이어서 급격한 가격 상승도 급격한 가격 하락도 없었건만 전반적인 부동산 가격의 하락의 추세는 피해가지는 못했습니다.
어제일자 신문 뉴스를 보니까 산은 경제 연구소에서 발표한 내용이 상당한 우려를 불러일으키고 있습니다.
산은硏 "집값, 美·日 버블 붕괴 직전과 비슷"소득 대비 집값 미국·일본보다 높아
2억9000만원 아파트값 1억2000만원 낮아져야
주택가격 선행지표 3년 전부터 하락 추세
빚을 내어서 새로 아파트를 장만하신 분들께는 정말 화가 나는 소식이겠지만 한국의 집값이 미국과 일본의 거품 붕괴 직전과 비슷한 정도로 많이 올라있다는 것입니다.
투자를 잘하려면 주식도 저점에 사서 고점에 팔아야 하고 아파트든 뭐든 마찬가지일 것입니다. 하지만 최근 5년 사이에 아파트 가격은 아파트를 모르는 사람도 너무 올랐다 싶게 올랐었고 도대체 어디까지 오르다가 다시 떨어질 것인가 하는 의문만 남겨놓은 상태였습니다. 물론 작년 말까지도 아파트 가격이 지속적으로 오를 것이라고 한 언론들이 대다수였지만 일부에서는 지속적으로 아파트 가격 하락 가능성을 경고하는 사람도 적지 않았었습니다. 하지만 딱히 투자(혹은 투기) 목적으로 집을 산 사람이 아니라 정말 평생 살 집 한 칸만 마련하겠다는 일념으로 집을 산 사람이라 할지라도 아파트 가격 하락은 정말 견디기 어려운 고통이 될 수 있습니다. 만약 자기 돈으로 아파트를 샀다면 시세가 어떻게 가든 아무 상관이 없겠지만 한국, 특히 서울에서는 지나치게 비싼 아파트 가격 덕분에 빚을 내어 집을 산 가구가 많기 때문입니다.
서울 시정개발 연구원에 따르면 서울 가구의 70%가량이 자기 집이 있으나 이 중 31.4%는 은행에 대출금이 있고 평균 금액은 1억 9천만 원 정도라고 합니다. 이 대출금과 이자를 갚다 보면 요즘 인터넷에 떠도는 소위 ‘은행월세’라는 말이 실감날 만도 합니다. 서울은 인구도 많으니 당연히 부자도 많을 것이고 약 2억 정도의 은행 대출은 큰 부담이 되지 않는 사람도 꽤 있으리라고 생각합니다. 하지만 서울의 전체 가구 중 20%정도라면 결코 적지 않은 숫자입니다. 그래도 아파트 가격의 거품이 계속 유지된다면 대출금도 문제가 아니겠지만 문제는 거품이 꺼지기 시작하는 경우입니다.
source ;trexglobal.com
서브프라임 모기지 사태 이후에 들었던 비슷비슷한 레퍼토리의 이야기가 많은데 제가 들었던 지인의 이야기는 대충 이런 것이었습니다. 그 분이 허드슨 강가의 6억짜리 아파트를(한화 1억 = 10만 불로 계산) 자기 돈 1억 정도 주고 5억 정도 대출을 받아서 투자 목적으로 샀다고 합니다. 자기 집이 따로 있었기 때문에 월세로 임대를 주고 매달 은행 대출금을 충당을 했었습니다. 그런데 부동산 값이 곤두박질치기 시작하고 월세마저도 내려버려서 세입자를 구하기 위해 월세를 내려서 내놓았습니다. 덕분에 월세 수입이 400만원 초반 대에서 300만원대로 줄고 은행에 갚아야 할 대출금과 이자는 그대로라서 월세로 받은 돈에 더해서 다달이 자기 수입에서 100만원 가량 돈을 빼서 은행 모기지를 상환하게 생겼습니다. 그래서 아파트를 팔려고 보니 아파트 가격이 4억대로 떨어져서 아파트를 팔면 자기 돈 1억을 더 집어 넣어야 아파트를 청산할 수 있게 되었습니다. 아파트를 그냥 두자니 매달 100만원의 적자가 나고, 팔자니 목돈 1억을 잃게 생긴 것입니다. 무역업을 하시는 이 분은 업 친데 덮친 격으로 미국의 경기 침체로 가뜩이나 수입이 줄어든 가운데 이런 일이 생겨서 고생이 많으시다고 합니다. 사실 제가 신문, 방송에서 들은 이야기는 이보다도 10배는 기가 막힌 이야기가 많아서 이 정도 손실은 큰 이야기 거리도 아닙니다.
그럼 이 고통이 잠시 왔다가 지나갈 수 있느냐 하는 것인데 저도 감히 말을 하기가 어렵습니다만 제 상식으로 지난 미국의 부동산 붐이 버블이었다면 사람들이 한번 손해 본 학습효과가 있는데 버블 전의 가격으로 금방 회복이 과연 되겠느냐 하는 것입니다. 특히 지금의 주택 가격이 실제 가치 이하로 떨어진 것이라면 모를까 실제 가치로 환원된 것이라면 몇 십 년 후가 될지는 모르지만 언젠가 미래에 찾아 올 다음 부동산 버블까지는 이 가격이 지속적으로 유지될 가능성이 높다는 것이 아니겠는가 생각해봅니다. 현재의 시세가 실제 주택 가치 이하로 떨어진 상태라면 지금은 대단히 부동산 투자에 좋은 시기이건만 아직도 미국 정부가 나서서 주택 구입 보조금을 나누어 주면서 까지 부동산 경기 살리기에 안간힘을 쓰는 것을 보면 실수요자라면 몰라도 투자 목적으로 쉽사리 움직일 상황은 아닌 것 같습니다.
Home Sales Flat Before Spring Buying Season
한국의 상황을 보면 작년 말까지도 대다수의 연구소와 언론에서 올 2010년에도 소폭 부동산 가격이 오를 것이라고 했었고 올 초까지도 전망은 비슷했던 것으로 기억합니다. 하지만 2월 말 이후에 들어서면서 약간 부정적인 전망이 보이기 시작하더니 3월 들어서는 부정적인 전망이 월등히 많아진 느낌입니다. 급기야는 산은 경제 연구소가 버블에 대한 경고를 했고 부동산 시장은 다 아시다시피 다 파악하기도 힘든 미분양 물량이 많은 데다가 대단위 신규 입주가 줄줄이 예정되어 있고 재건축 아파트 단지들마저도 급매물도 안 팔리는 어려운 사정에 처해있습니다.
미국의 부동산 버블에 비해서 현재 한국의 부동산 버블이 더 걱정되는 한가지 이유는 한국의 부동산 거품이 심한 부문이 바로 아파트라는 데 있습니다. 미국의 주택은 그 집 자체의 가치와 땅의 가치로 가격이 정해지지만 한국의 아파트라는 것은 고층 아파트가 되어 갈수록 실제 부동산이라 부를만한 가치가 있는 대지 지분이 거의 없다시피 해서 단지 건축물 자체의 가치만 돈으로 평가할 수 있는데도 불구하고 하늘 높은 줄 모르고 오르기만 했습니다. 그럼 건축한지 20년이나 30년이 지나 수명이 다한 아파트는 소액의 땅 값에 해당하는 가치만 남아있어야 정상인 것 같지만 우리나라의 경우 재건축을 앞둔 아파트는 가격이 오히려 폭등하는 기현상을 보였습니다.
그 비밀은 바로 같은 대지 면적에 더 높이 아파트를 올려서 아파트를 팔고 제 3의 입주자를 받아들이는데 있었는데 저층 아파트면 몰라도 고층 아파트에서는 용적률 제한이나 동간 거리 유지 등으로 이마저도 쉽지 않을 것입니다. 그래서 그런지 요즘 심심치 않게 들려오는 소식이 오래된 아파트들이 재건축 승인이 났음에도 불구하고 가격이 떨어지고 있다고 하니 이제 시장이 이성을 찾아가는 것인지도 모르겠습니다.
하여간 은행에 수십만 불의 빚을 지고도 빚보다도 주택 가격이 더 낮아져버려서 집을 가지고 있을 수도 없고 팔 수도 없는 미국인들의 모습이 한국인의 미래의 모습이 되지 않았으면 합니다. 이를 위해서 정부의 역할이 매우 중요할 것 같습니다. 혹시 엉뚱하게 부동산 경기 부양을 위해서 무슨 무슨 규제를 없앤다느니 하면서 오히려 거품을 키우고 고통을 연기하는 방향으로 갈 것인지 조금은 고통스럽더라도 서서히 거품을 줄이는 방향으로 갈 것인지 잘 지켜봐야 할 것 같습니다.
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오랜만에 선생님글을 보니 참 반갑습니다. ^_^
2010/03/24 19:13맨하튼의 저런 좋은 위치의 아파트가 가격이 내렸다니 좀 충격입니다. 한국은 부동산 거품이 꺼진다는 얘기가 나온것이 벌써 5년도 더 전인것 같은데 아직까지 안 꺼지다보니 사람들이 이런 기사가 나와도 이젠 별로 신경을 안 쓰는것 같아요. 언젠가 진짜로 이런 기사가 현실화되면 그때엔 사람들의 충격과 그에 따른 경제적 여파가 참 걱정스럽습니다.
미래는 준비하는 자의 것이라지 않습니까. 눈과 귀를 열어두고 살아야 할 것 같습니다. 판단이 쉽지는 않겠지만요. 댓글 감사합니다. ^^
2010/03/24 23:40외국전문가들은 몇년 전 부터 심각하게경고했습니다.귀를 닫고 있었던것이지요.쩝
2010/03/24 19:37좀 지켜보죠뭐. 참 궁금하네요. 아파트 가격이 어떻게 수렴될지..
2010/03/24 23:25글 잘 보고 있습니다. 좋은 글 감사합니다. 영어 공부에도 많은 도움이 됩니다. 부동산 얘기 밑에 이런 댓글을 달아도...ㅎㅎㅎ 예전부터 인사하려다 그냥 보고 지나쳤었네요...그래서...^^그럼 날마다 기쁜 일만...
2010/03/24 20:17감사합니다. 룩하스님도 기쁜 일 많이 생기는 하루 되시고요. ^^
2010/03/24 23:24한국은 미국과 달리 지역격차가 커요. 그래서 희소성이 있죠. 희소성의 댓가가 첫째, 교육 둘째 직장의 근접도 셋째, 인구 집중에 따른 상권의 발달이죠. 그래서 땅값 및 집값이 안 떨어지죠. 일본과 미국이 버블이 깨진 이유는 지역격차가 크지 않으니까 급속히 무너지겠죠. 하지만 한국은 주변은 무너지지만 수요가 많고 희소성이 유지되는 강남권과 도심권 이 두개는 가격을 유지할 것입니다. 일례로 뉴욕의 맨하튼 중심가의 가격 변동도 적고, 일본의 초도심권의 맨션값도 그대로죠.
2010/03/24 20:53압구정동을 중심으로 강남권 핵심과 광화문을 중심으로 한 올드서울의 중심이 가격을 지키고 수요가 있으니 인플레이션만큼은 계속 오르고 그 가격을 따라 주변 가격이 상승하죠.
그래서 가격이 떨어지려면 강남권 핵심과 광화문이 떨어져야 하는데 IMF시절도 별로 안 떨어지고 바로 복귀했죠.
要는 이들 지역을 장악하고 있는 재벌들이 땅을 안 팔아도 되기 때문에 재벌이 붕괴되기 전까지는 서울의 땅값과 아파트 값은 안 떨어지죠.
재벌의 땅값을 지키기 위해 수도 이전도 요원한 것이고요.
끝~
한편으론 씁쓸하지만...제 개인적으론 앞으로 2년후 삼송신도시 아파트 입주키로하여 은행빚에 현재 없는 돈 있는 돈 다 끌어다 중도금 갚고 있기에... 님 말씀에 위로?를 얻고 갑니다....(오해는 마시고요...재테크차원이 아닌... 저도 아내와 맞벌이로 결혼 10년만에 집장만하는 거랍니다...)...집값만 이리 높지 않다면 여행도 다니고 삶의 질을 높여가며 살 수 있을텐데 라는 생각 많이 하지요...
2010/03/24 21:22좋은 말씀 감사합니다. 충분히 일리가 있는 말씀이십니다. ^^
2010/03/24 23:24올만에 들러보네요. 요새 다음 메인에 잘 눈에 안띄셔서 ^^;;
2010/03/24 21:40부동산 폭락론과. 부동산 불패론... 둘다 충분한 근거와 현실적 정황 근거가 있지요.
드디어 산은 이라는 공공 연구소가 폭락론으로 가닥을 잡았지만...요.
저도 윗 댓글러 분과 같은 생각입니다. 폭락하는 것은 있지만... 서울 버블 지역은 아닐것입니다.
특히 강남권 핵심과 광화문.. 새로 들어선 용산 일대는 서울의 요지이기 때문에라도
급격한 가격하락은 없을 것입니다..
그냥 간단하게 일본을 쳐다보면 그럴거 같습니다.
폭락하는 것은 핵심구역이 아닌. 분당.일산.동탄.김포.. 등등의 신도시가 되겠지요.
그리고 지방 집값은 어짜피 전세가나 매매가나 원래 차이가 크게 없었던 고로 ...큰 충격은 없을듯..
그리고 또 하나의 문제는 시기인데...
이 부동산. 건설족들..의 왜곡이 어디까지가 통할 것인지도 문제가 되겠지요.
폭락론자들이 주장하는대로 . 이론적인 것이라면 이미 무너지고도 남았어야 합니다.
그렇지만 노통마져도 건설족들에게 먹혔는데...
그리고 한 나라의 건설에 밥줄이 매여있는 사람들이 대략 25-30% 정도 된다고 하는군요.
룸쌀롱.노래방.각종 회식장소. 술집.밥집들...그리고 언론도 넓게 보면 다 건설족입니다.
건설족을 다룬 시사프로그램을 보니.. 그들 매출의 60%정도가 건설업자들에서 나온다고 합니다.
폭락이 시작되면 거침없이 무너지기야 할텐데. 언제쯤이나 될까요...?
그리고 그 지진의 영향권과 .. 여진의 시간은 언제쯤까지 이어질까요. 궁금해도 알 수는 없을꺼같아요.
요즘 바빠서 블로그를 잘 못하기도 했고요. 제 글이 별로 잘 된 글도 아니라서 찾아보시기가 쉽지 않았을 것 같습니다. -_-;;
2010/03/24 23:23관심을 가져주셔서 감사하고요. 좋은 말씀 감사합니다.
저는 딴 것은 몰라도 아파트가 걱정이 되는 것이 재건축이 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아닌 상황인 것 같은데(특히 규제가 많은 고층아파트의 경우) 너무 오르는 것 같아서 지켜볼 가치가 있을 것 같습니다. 걱정도 좀 되고요. ^^
님께서 거론하신 '건설족' 중 하나라서 죄송한 마음도 있고 한편으론 억울하기도 하네요. ^^
2010/03/25 01:12작년에 부동산 폭락론과 불패론이 팽팽했지만 사실상 불패론자들은 희망을 담아서 한 말이었지 지표상은 아니었습니다.
저희 '건설족'들조차도 작년 하반기부터 비관적으로 돌아섰습니다.
이미 재개발, 재건축도 돈 되기 힘들어진 상황이고요.
어떤 도덕적인 사회라 하더라도 핵심지역의 부동산 가격은 쉽게 내리지 않습니다.
그건 윤리의 문제가 아니라 수요, 공급이란 기본적인 경제학 원리입니다.
땅은 이동할 수 없고 도시라는 특성상 돈이 몰리는 곳은 한정될 수 밖에 없습니다.
그런 희소성으로 주변부 시장이 붕괴해도 거기서 빠져 나온 돈은 핵심지역으로 갈 수 밖에 없습니다.
아무리 '건설족'을 욕해도 자기집값 떨어지길 바라는 사람은 없고, 일부는 내 집값은 오르지 않는데 남들은 오르는데 대해 배 아파하는 사람도 분명히 있습니다.
문제는 이런 흐름을 간파하지 못한 정부, 기업, 개인들도 책임을 면키 어렵다는 것이지요.
'건설족'이 잘한 것보다 못한 것이 많아 보여서 죄송하지만 거론하셨듯이 넓게 보면 60% 뿐이겠습니까? 한다리만 건너면 아는 사람중에 관련 업계에 있는 사람들 있을걸요.
누구도 자유롭기는 어렵습니다.
또 기업의 속성이란게 이익을 좇는 것이지 사회개혁이나 윤리교육은 아니니까요.
좋은 의견은 새겨듣겠습니다.
최근 국토해양부는 산은의 발표를 부정했더군요. 부동산은 떨어질리 없다며.. 그런데 민간연구소의 한 전문가는 맹비난을 하더군요. 국토부는 건설부라며.. 모든 자료와 현상이 떨어질수밖에 없게 나오는데 정부가 인위적으로 부동산부양책을 써서 억지로 떠받치고 있고 사실을 외면하고 있다고요 물론 언론에서도 건설업자들의 대변인거 같구요. 그래서 일반국민들이야 제대로된 정보를 얻을수 없는 형편이기도 합니다. 하지만 집값이 너무 높은건 사실이고 언젠가는 떨어질것 같습니다. 그 시기가 점점 다가오는것 같긴 합니다.
2010/03/24 22:19분명히 적정한 가치를 찾아서 조정이 되지 않겠습니까. 정도의 차이는 있겠지만요. ^^
2010/03/24 23:21국토해양부는 사실상 건설업계의 요구를 많이 반영하는게 사실입니다.
2010/03/25 01:15하지만 이미 건설사들도 주택시장의 대세하락은 기정사실화하고 대응책을 준비중입니다.
민간연구소들도 사실 정치적, 경제적 이해관계로 인해 발표 내용이 180도 다르기도 합니다.
시장에서 치열히 싸워서 먹고 살아야 하는 건설사들이 더 시장을 냉정히 보고 있다고 봐도 무방합니다.
참고로 저는 국내 빅5 건설사에서 현재 기획, 마케팅, 시장분석 업무를 하고 있습니다.
저희 회사의 공식적인 입장은 아니지만 내부적으로는 이미 주택시장은 대세하락으로 보고 있습니다.
1가구 1주택자들에게는 떨어지던 오르던 남의 이야기인것 같습니다. ^^;;;
2010/03/24 22:41빚이 있으면 남의 이야기가 아닐 수 있어서... ^^
2010/03/24 23:20비밀댓글입니다
2010/03/24 22:47아래 링크를 참고하시면 되겠습니다.
2010/03/24 23:20http://ko.usmlelibrary.com/entry/how-to-unsubscribe
맨하튼 동북쪽의 치안이 별로 안좋은 위치에 있어서 가격이 원래 저렴한 편이었기에
2010/03/24 23:23이번 위기를 넘기지 못하고 원래의 가격으로 돌아간 것입니다.
센트럴파크 근처의 가격과는 차이가 많던 곳이라고 알고 있습니다.
저도 궁금한 것이 그렇다면 뉴타운으로 값이 갑자기 오른 강북은 어떻게 될것인가 하는 것인데요. ^^
2010/03/24 23:36시간을 가지고 지켜보면 재미있는 결과가 나오겠죠.
2010/03/25 00:14탐욕이 이기는지 시장이 이기는지.
뉴타운은 일단 도시기반시설이 재정비되고 대형평형들이 많아져서 오를 수밖에 없는 조건은 있습니다.
2010/03/25 01:17단, 내재가치보다 현재 시장 가격이 많이 올라있다는게 문제인데 현재 시장의 흐름으로 봐선 입주할 때 쯤 가격이 하락해서 건설사와 입주자간에 상당한 마찰도 예상할 수 있습니다.
게다가 왕십리 등을 제외하면 뉴타운들이 서울에서도 그리 선호하는 지역이 아닌 변두리쪽이기 때문에 쉽지 않을 겁니다.
철저하게 자본주의적 입장에서 보면, 주택은 땅을 바탕으로 나옴니다. 하늘로 무한히 높이 올라가지 않는한 땅은 고정된 자원입니다. 즉 주택은 기본적으로 공급에 한계가 있는 재화입니다.
2010/03/24 23:41또 인간의 삶은 의식주를 바탕으로 나옴니다. 입고, 먹고, 자는 기본적인 장소가 주택입니다. 즉 주택은 누구나 가져야하는 재화라는 뜻이죠.
감히 아파트값이 오른다고 자신의 재산가치가 상승한다고 생각하는 멍청이들에게 묻습니다. 당신이 가지고 있는 겨우 한채의 아파트가격이 올라 봤자, 그 것을 팔아서 다시 비싼 집을 사야하니, 당신의 재산은 결코 늘어난 것이 아닌 사실을 알고 있냐고... 물론 단 한가지 잘한 것이라면, 적어도 그 아파트에 투자한 금액만큼 절상되지 않게 지켜낸 정도라는 것 뿐인 것을...
아파트 가격이 오르면 좋은 사람은 2주택 이상 소유하고 있는 사람들 입니다. 그리고 이 한정자원을 바탕으로 한 주택을 다주택 소유자가 나오면 그만큼 소유하지 못한 계층은 늘어나게 됩니다. 이로서 양극화로 이어지는 문제를 가지게 되는 것 입니다.
이러한 문제를 반복하게 되면, 그 땅은 일부의 소유가되고 이는 계급간 불화로 이어지는 문제죠. 농업사회보다 그 파급력이 떯어지겠지만...
기본적으로 맞는 말씀입니다.
2010/03/25 01:23하지만 다주택자들이 무조건 도덕적으로 비난받아야 하는 것은 아니라고 생각합니다.
다주택자라도 과거와 같이 상승 흐름의 시장에선 환금성이 좋아서 사는 집을 제외하면 레버리지로 이용해서 돈을 벌 수 있었지만 지금처럼 대세하락으로 돌아서면 1주택자보다 못한 상황이 벌어질 겁니다.
특히 하반기에 금리가 인상될 걸로 보이는데 대출과 전세를 끼고 여러채를 보유하고 있는 사람들은 팔고 싶어도 팔지 못하면서 힘들어질 수 있습니다.
그리고 또 한가지. 모두가 주택을 소유해야 한다는 것은 일종의 이상론입니다.
임대가 분명히 소유보다 비용이 덜 들기 때문에 자발적으로 임대를 선택하는 사람도 있고, 젊은이들은 어쩔 수 없이 임대부터 해야 합니다.
그런데 만약 이상적인 관점에서 1가구 1주택으로 제한을 한다거나 한다면 무슨 일이 벌어질까요?
수요가 없어지니 공급도 없어지고 낡은 집만 늘어나고, 세를 살고 싶어도 세놓는 집이 없어서 어쩔 수 없이 대출을 받아 집을 사야 하는 저소득층이나 젊은 세대도 생겨납니다.
다주택자들이 바로 이런 임대주택을 공급하는 사람이기도 합니다.
이 역시 수요가 떨어지면 어쩔 수 없이 전세/월세도 하락하고 굳이 비싸게 집을 사지 않아도 되는 경우가 올 수도 있습니다.
좋은 말씀 감사합니다. ^^
2010/03/25 18:42윤석준님의 말은 기본적으로 동의하나 우리나라에서 지금까지 전월세가가 떨어진적이 있었는지 궁금하네요.
2010/06/08 00:22유리한점은 시장의 논리대로 말하고 불리한 점은 본인이 몸담고 있는 분야에 관점에서 이야기 하는것이 아닌가 생각되네요. 물론 전체적으로 님의 의견에는 일리가 있다고 생각합니다
글 잘 봤습니다.
2010/03/25 01:04전 국내 Big 5 건설사에서 현재 시장 분석 등의 업무를 하고 있습니다.(소속은 정확히 밝히지 않겠습니다.)
과거 10년 넘게 설계 업무를 하면서 디자인과 엔지니어를 오갔습니다만 1년전 기획, 마케팅 부문에서 일하면서 보는 눈도 많이 넓어진 것 같습니다.
사실 작년 상반기만 해도 건설사는 물론 부동산 관련 연구소 등에서도 2010년 상반기에는 반등할 것이라는 의견이 많았습니다.
하지만 작년 말부터 사실상 반등에 대한 기대는 접었고 현재는 어떻게 공동주택 위주의 포트폴리오를 탈피할 것인가가 가장 큰 관심사입니다.
한국의 주택 시장을 투자로 보든 투기로 보든 도덕/윤리적 관점은 배제하고 경제학/사회학 관점에서 바라보겠습니다.
한국 주택시장에 대한 내용 중 조금 틀린 부분을 바로잡았으면 합니다.
분명 한국에서 점점 낡아지는 건물이 계속 가격이 오르던 현상은 정상적으로 보이지 않습니다. 그렇다고 단독주택처럼 세대당 대지지분이 많은 것도 아니고요.
하지만 그건 인구증가와 경제발전, 인플레이션이 어우러져서 나타난 현상입니다.
급격한 인구증가(특히 젊은 세대)와 경제발전은 항상 주택에 대한 수요가 공급을 많이 초과한 원인이었고, 이같은 상황은 선진국에 비해 빠른 물가 상승(인플레이션으로 인한 화폐가치의 하락이 동반된)을 불러왔습니다.
게다가 일본이 이제 겨우 부동산을 유동자산화하는 추세고, 아직 주택은 그 대상도 아닌데 비해,
한국에서 아파트는 사실상 유가증권화된, 투자의 관점으로만 보면 상당히 앞서간 것도 사실입니다.
항상 가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다.
따라서 지금 인구증가체 둔화(주택 수요가 가장 큰 30~40대 인구는 2006년부터 줄기 시작했습니다.)와 경기 침체는 수요의 축소를 불러왔습니다.
반면 분양 후 입주까지 3년 정도 걸리는 아파트 시장의 특성상 한창 아파트 경기가 좋을 때 공급했던 중대형 평형의 아파트들이 몇년전 후분양제까지 겹치면서 수요가 급락하자 급격한 시장 침체를 불러왔습니다.
인구가 장기적으로 줄어들 전망이기 때문에 앞으로도 일시 반등은 할지언정 상승은 어렵다는게 중론입니다.
또 하나. 아파트의 거품이 유지된다면 대출금이 문제 없다고 하셨지만 사실 그렇지는 않습니다.
그건 분양받은 집의 가격이 올라 차익이 대출 이자 이상 된다는 전제인데요.
일단 집이 1채만 있는 사람 입장에선 어차피 집을 다시 구입해야 하기 때문에 현금성 자산은 그대로이고 부동산의 장부가액만 커지는 결과를 가져옵니다.
집을 옮길 때 보통 큰 집으로 가기 때문에 어차피 다시 대출을 끼는 경우가 많고 주위에도 보면 한달에 100만원 이상의 대출을 갚는 사람들이 많습니다.
기분은 좋을지언정 살림살이는 나아질게 없고 오히려 자녀가 커가고 대형평형에 맞춰 살다보면 대부분 생활비도 증가합니다.
그동안은 물가인상에 맞춰 소득도 빠르게 증가해왔기 때문에 이런 부분을 그럭저럭 넘긴 것이지 아파트 값 거품 때문에 그 부분을 커버할 수 있었던 것은 아닙니다.
게다가 최근엔 연봉제가 일반화되고 비정규직이 늘어나면서 급여생활자들은 소득이 크게 늘지 않고 있습니다.
물론 몇몇 능력자(?)들은 과거 법의 맹점을 이용해서 대출을 받아 집을 사고, 다시 그 집을 담보로 대출을 받아 다시 한채를 사고....이런 행위를 반복하면서 급격히 자산을 불린 사람도 있습니다.
하지만 이런 사람들도 제 때 처분하고 현금화하지 않았다면 상당히 괴로운 상황이 전개되고 있습니다.
최근 조사에서도 다주택 보유자들은 거의 대부분 집을 팔아야 하는데 살 사람이 없어서 고민 중입니다.
부동산 시장도 시장이므로 수요공급이란 시장논리로 보는 것이 실체를 정확히 보는 방법입니다.
경제는 도덕/윤리보다는 인간의 본능에 더 좌우되는 것이 현실이지요.
좋은 글 항상 잘 보고 있습니다.
이렇게 직접 관계자의 말씀을 들을 수 있었다는 사실이 아주 기분이 좋습니다. 여러가지 말씀 감사하고요. 댓글을 받으신 모든 분들이 다 기분 좋게 생각하실 것 같습니다. 시간내어주심에 감사합니다. ^^
2010/03/25 18:41님의 말씀에 전적으로 동의합니다. 결론적으로는 떨어지게 되어있는 시장 상황인것 같네요. 현 정부에서도 이런 사실을 알고 있기 때문에 소프트 랜딩을 위해 4대강 사업을 고수하고 있는것이 아닌가 하는 소견이구요 그동안 부동산 투기(아무리 수요와 공급의 시장원리에 의해서 가격형성이 된다지만 투기수요가 많았던 것은 사실입니다. 그래서 투자라기 보다 투기로 표현함)로 부를 축적하고 유유자적 살고 있는 사람이야 걱정없겠지만 뒤늦게 투기시장에 뛰어든 사람들의 앞으로 행보가 관심있어 지네요. 서울의 노른자리라 하더라도 정도의 차이일뿐 가격은 제자리를 찾아 가리라 생각됩니다. 좋은 글 감사합니다.
2010/03/26 06:44글도 잘 보고, 댓글도 잘 읽었어요. 고맙습니다.
2010/03/25 04:35저는 부동산이나 경제에 대해서는 잘 모르거든요.
그냥 모델하우스 가보면 근사해 보여서 아파트 하나 1억 대출끼고 사볼까?하는
뭘 모르는 사람이에요.
그런데 남편이 펄쩍 뛰며 반대를 했어요. 나중에 설령 집값이 뛰어서 그걸 상쇄하고도 남은다 해도...
그 빚을 갚는동안 가족들의 생활의 여유는 줄것이고, 빚을 가진 마음 고생도 있을 것이라구요.
세상 사람들이 뭐라고 해도 우리는 저축하면서 우리 형편에 맞는 방법으로 차근차근 맞춰가자.
그래서 사려고 한 새 아파트 보다 평수가 조금 넓은 빌라를 빚 한푼 없이 장만했어요.
주변에서는 빌라 사봐야 가치가 있냐고 했지만...
남편은 투자가치가 아닌 삶의 가치를 생각해서 사는 집이라고 했어요.
남향집에 가운데 낀 집이고, 마루가 넓어서 이사하고는 아이의 건강도 좋아졌구요.
아이가 놀기에도 좋았죠.
(운이 좋은지 아래층 집이 거의 별장처럼 이용을 하셔서, 아이가 뛰어도 문제가 안생겨요)
저는 요즘 부동산 폭락 이야기 나오고, 주변에 거액의 대출받아서 아파트 분양받은 집들이,
이자 오르면 마음고생, 뉴스보면 심란... 이런거 보면서 남편의 생각을 따르기를 정말 잘했다고 생각하고 있어요.
집을 투자라고 생각하기 보다, 삶의질로 생각하는 우리 같은 사람이 이상한 걸까요?
아마 장기적으로 보면 우리나라 사람들의 집을 바라보는 관점도 바뀌지 않을까 합니다. 유럽처럼요. 지금 당장은 어렵겠지만 주택은 소유가 아니라 거주의 개념이 맞는 듯합니다. ^^
2010/03/25 18:40님의 생각에 동감합니다.
2010/03/26 06:57모든 사람들이 님의 부부같은 생각이었으면 좋겠어요
매번 즐겁게 읽고 갑니다 ^^.
2010/03/25 04:48한국에서 사는 마냥 중산층에 마냥 88만원세대에 제가 있는데 더군다나 가정도 있는데...부동산에 관한 주제는 넘어 갈수가 없네요 흠흠 ^^
정말이지 저희 부모님도 한평생 내집같기를 위해 열심히 일하셨고 저도 가정이 생긴 이후로는 내집같기를 위해 뼈빠지게 일해야하는 현실이 아무리 부정하고 도망치려 해도 (mind-set 을 말이죠.) 결국 서울에서 내집 같기를 위해서 살아 가는 것같습니다. 우선 당장의 목적으로 말이죠.
정말 무엇을 위해서 정부와 부자들과 부동산 업자들의 농간에 서민들까지 빛을 내면서 이 구정물에 끼어 들어 , 이렇게 쓰러져 가는 오래된 아파트가 외곽지역 집 한채 값보다 더 나가는지 정말이지 사람들의 무지함과 이기적인 욕심에 침을 뱉고 싶습니다.
제가 어디에도 투자를 안해서 이런 마음일까요? 어서 거품이 빠져 나갔으면 좋겠습니다. 제발,!
누가 미워서라기 보다는 우리 나라 경제의 건전성을 위해서라도 거품은 빠져야지요. 지금 돌아가는 모양새를 보니 결국 올 것이 오긴 올 것 같던데요. ^^
2010/03/25 18:39내년 쯤에 결혼하려고 하는데 집이 너무 비싸요 ㅠ.ㅠ
2010/03/25 05:13글 잘봤습니다. 결혼한지 얼마안돼 전세를 전전하는 입장에서 아파트가격보다 요즘 폭등한 전세가가 더 관심인데 요즘 전세 정말 말도 안됩니다. 지금 집 9천하던 빌라가 1억2천에 내놨는데도 3일만에 계약되더군요. 주원인이 뉴타운 개발을 남발해서 나온(또는 쫒겨난) 가구들 때문이라죠. 전세는 폭등에 아예 물건이 없는데 아파트 거래는 침체된 상황이 참 기이합니다. 앞으로 아파트/부동산 가격이 급락하기는 힘들어도 장기간 하락할거는 분명하다고 생각하구요. 언제쯤 올바르게 돌아갈수 있을까요..
2010/03/25 06:03지금 전세가 귀한 이유가 매매가 하락을 우려한 실수요자들이 주택 구입을 미루고 계속 전세로만 유지하는 것과 전세가가 비싸지만 구입가는 더욱 비싸기에 어쩔 수 없이 전세로 남아 있는 경우가 많다고 하던데요. 그렇다면 앞으로 올지모르는 매매가 하락은 분명히 전세가 하락과 함께 하지 않을까 싶습니다. 조금만 더 기다리시면 좋은 일이 있지 않을까 싶습니다. ^^
2010/03/25 18:3870년대초엽 친척한분이 잠실로 이사를 했습니다 처음으로 지어지기시작하던 10평대의 방두개짜리 서민아파트였지요
2010/03/26 16:08제가 이삿짐을 날랐습니다 그때는 다들 친인척 친구가 이삿짐 날라주던 시기였고요
처음 가본 잠실이라는곳 한강다리건너가자 갈대숲이 무성한가운데 드문드문 서있는 을씨년스러운 다소 기괴하기도한 아파트라는 괴물
솔직히 여성이라면 밤늦게 집에 돌아오려면 무섭겠다는 생각도 들었습니다
언젠가 윤수일이라는 가수의 히트곡 "아파트"라는게 있었습니다
"별빛이 흐르는 다리를 건너 바람부는 갈대숲을 지나... 아무도 없는 쓸쓸한 너의아파트..."
요즘 들으면 저게 무슨소린가 할겁니다
그아파트 가격이 제기억에 백만원단위었습니다
백이십만원이던가 백오십만원이던가 정확하게 기억은 안나는데 그정도 였던거 같습니다
얼마전 누군가 그러는데 잠실 비숫한 크기의 아파트 그게 3억얼마라고 들은것 같습니다
세계최고수준의 인구밀도와 비정상적인 세계어느나라도 유래가 없는 인구절반에 가까운사람들이 수도권에 집중해서 사는나라 그래서 기형적으로 발전해온 아파트
이제 제발 누군가의 장난질은 멈추고 투기로 피눈물흘리는 사람 아파트로 불로소득을 올리는 사람없이 거품걷힌 실거주자에 맞는 주거환경이 되었으면 합니다
그리고 가끔 나라 전체를 생각하면 행정수도이전만이 정말 바람직한 우리의 미래 아니었을까 생각합니다
짧은 이야기 매우 재미있게 읽었습니다. 특히 윤수일의 노래에 그런 배경이 있는 것은 첨 알았습니다. ^^
2010/03/29 18:37그 노래도 그리워지고, 예전의 잠실 주공아파트의 풍경이 눈에 선하게 들어오네요. ^^
은행월세라는 말이 와닿습니다.
2010/03/29 12:33가격 상승을 바라고 대출을 받아 주택을 구입한 사람들
지금은 폭탄 하나씩 끌어안고 있다고들 합니다.
현안을 해결 할 수 있는 정책을 기대해봅니다.
참 어렵죠. 앞으로 이 문제가 어떻게 잘 풀리게 될지 걱정입니다.
2010/03/29 18:34안녕하십니까 현재 미국에서 유학중인 임채욱이라고 합니다.
2010/03/29 17:27온지는 아직 2주일정도 밖에 안되서 제살림꾸리기바쁘다가 영어공부에 조금더 매진해볼려고
여러군데 돌아다니다가 이렇게 좋은 싸이트를 알게되었네요~ 덕분에 영어공부에 대해 갖고있는
제생각들이 옳지안았다는것도 알게되었습니다. 카페에 글을 남겨서 인사드리려고 했는데 책 관련질문이
있어서 회원가입은 조금 나중으로 미뤄야될거 같습니다. 여러 영어공부방법에대한 글을 읽어보다가 독해실력 향상하는 포스트부분에서 추천해드린 책으로 따라 읽으라고 하셨는데 어떤책을 추천해주셨는지 좀 여쭤볼려고 이렇게 글을 남깁니다. 한국과 미국경제문제에 관련해 집값버블현상에 대한 기사 밑에는 이런 댓글이
어울릴것 같진 않지만 그래도 어떤책인지 너무 궁금해서 이렇게 질문드립니다.
마지막으로 윗기사에 커멘트를 달자면 한국평균소득에 비해 집값은 너무나 터무니 없이 올라가고 있는것 같습니다. 흔히들 이제 평생일해도 서울에서 집사기 힘들다는 말을 하는데......
지금 당장은 그러한 거품을을 걷어내길 힘들겠지만 조금 더 멀리 바라봐 미,일과 같이 주택문제에 대한 타격을 입지 않고 거품을 잘 가라앉혀주었으면 합니다. 그럼 수고하십시오~~
싸이트 너무나 잘 구경하였습니다
먼저 들러주셔서 감사하고요. 제가 글을 쓸때 뭔가 오해를 불러 일으키게 쓴 것이 아닌가 싶은데 제가 책의 제목을 두고 구체적으로 추천한 적은 없습니다. 제가 권장하는 것은 그냥 자기 실력에 맞는 책을 골라서 읽으라는 것인데요. '자기 실력에 맞는 책'의 개념은 제 책에 설명이 되어 있습니다. 대강 정리하자면 음성파일로 녹음된 자료가 있는 스크립트를 구해서 소리로 들어서 90% 정도 정확도를 가지고 받아쓸만한 텍스트라면 자기 실력에 맞는 읽기 공부를 할만한 자료라고 저는 정의했습니다. 도움이 되었으면 하네요. ^^
2010/03/29 18:34아...좋은 글입니다. 잘 봤어요~
2010/04/12 10:50부동산에 관한 책도 많이 나와있고, 인터넷에 여러 기사도 많지만 여기 포스팅과 댓글이 더 좋네요 ^^
2010/04/25 22:11포스팅 좀 퍼갈려고 합니다. ^^
사실 부동산은 노무현정부때 빠졌어야 했습니다만 노무현정부가 정책을 잘못 내놓는 바람에 전후무후한 거품이 끼었다고 봐야합니다.
2010/05/05 08:02강남집값흐름표를 보면 1970년대 이후 가장 단기적으로 가장 많이 집값이 오른 시기는 노무현정부때지만 아이러니하게도 노무현 정부는 부동산 규제를 무지막지하게 내놓은걸로 유명하지요. 그런데 왜 집값이 올랐을까요?
아시다시피 노무현은 강남부자들, 특히 부동산 부자들을 싫어해서 이것저것 규제를 많이 내놓았지요. 여기까진 좋습니다. 그런데 문제는 그에 따른 '공급'을 하지 않았다는데 있습니다. 사실 그때 부동산업을 하는사람들의 의견은 전부 '규제는 좋지만 공급을 늘리지 않으면 집값이 폭등할 것이다' 였습니다. 하지만 노무현 정부는 그 의견을 묵살했지요. 그리고 나서 그 후에 거래는 멈추게 되었습니다. 집값 버블론이 본격적으로 시작되었을때가 이무렵이지요.
하지만 그것은 '집이 없는자'의 막연한 외침일 뿐 실제로는 부동산가격은 이명박정부때까지 폭등하게 되었습니다. 그러면서 서민들까지도 그 흐름에 빚을 내면서 동참하게 되었구요. 어쩌다가 선의의 의도가 이런 결과를 낳게 되었을까요.
그것은 바로 '수요'와 '세금'이라는 측면을 봐야합니다. 아시다시피 수도권은 예부터 지금까지도 계속해서 아파트에 대한 수요가 끊이질 않고 있습니다. 하지만 노무현정부는 공급을 멈추고 세금을 올렸죠. 그 결과 '집을 가진자'들의 반란이 일어났습니다. 바로 세금을 집값에 넣어버린것이죠. 그들의 논리는 타당했습니다. '세금을 올리니 내가 손해를 보지 않기 위해선 세금을 집값에 넣어야 하지 않겠느냐'. 물론 시장은 냉혹한지라 그들의 논리가 통하지 않았어야 하는데 통했습니다. 왜냐면 '집을 가진자'가 '집을 가지려는 자'들보다 적었고 거기다 공급이 줄었기 때문에 '집을 가진자'의 논리는 시장에 통하게 된 셈이죠.
이것은 현재 지방에서 미분양사태가 벌어지는것과도 연결이 가능합니다. 수도권에서 엄청난 규제를 때려대니 상대적으로 규제가 적은 지방으로 건설사들은 몰리게 되었고 그 결과 작금의 상황에 이르게 된 것입니다.
요즘 이명박정부가 이것저것 규제완화를 시킨걸 보고 혹자는 버블을 지속시키려는게 아니냐, 부자정책이다. 라고 하는데 이는 연착륙을 위함이라고 보는게 더 설득력이 있다고 보여집니다. 제가 부동산업을 하고 있지만서도 정말 지금은 너무나도 지나치게 오를대로 오른 상황이라고밖에 안보여집니다. 하지만 이명박정부에 일말의 희망을 가지고 있는건 적절한 규제와 공급을 쓰면서 연착륙을 시키려는 의지가 보이기에 예전 IMF때처럼 줄도산급은 나오지 않을것이다. 라고 생각이 드네요.
위에 어떤분이 경제적 관점에서 설명을 하셔서 정책적 측면도 한번 알아두십사 해서 짧은 견해로 적고 갑니다.
노무현정부때 집 값이 폭등하게 된것의 근본 원인은 정책의 미비나 노무현의 잘못이 아니라 투기에 대한 국민적 열망과 도덕성의 부재에 있는 것이다. 노무현이 아닌 누가 그 자리에 있었어도 집값은 올랐을 것이고 집하나 장만해서 일확천금 노리는 어리석은 인간 욕심이 문제인것이다. 어떤 정책을 폈어도 범국민적투기열풍은 잠재우기 힘들었을 것이다. 집을 많이 가진사람들이 세금을 더 내는 것은 원칙에 관한 문제인것이다. 어떤정권이냐에 따라 달라지는 문제가 아닌것이다. 버블붕괴가 두렵나? 어리석은 인간들이 정말 많다.
2010/05/24 03:01김미림 // 인간의 본연적인 문제로 탓할것이 아니라 시스템에 대해서 논하는 것이 맞지 않을까 합니다. 인간욕심으로 치부해버리자면 대기업의 문어발식 경영, 강도 강간 등 이런 문제에 대해서는 어떻게 얘기하실 것입니다? 전 정권의 부동산 정책은 시스템을 잘못 꾸렸던 것이 맞습니다. -0-/
2010/05/24 03:26글쎄요.. 당시의 서울시장이 누구였을까요? 정부의 정책에는 아랑곳 않고 수많은 규제완화와 서울 개발정책을 폈던 그분이 바로 당시 부동산 값 상승의 핵심 원인이었다고 말하고 싶습니다.
2011/04/04 12:28노무현정권때 공급을 안해서 오른게 맞습니다...또한 아파트원가공개도 거부했었구요..근데 더큰 문제는 이명박정권에서도 한심한 짓을 계속하고 있다는게 문제죠ㅠㅠ
2011/04/08 13:17미국인들이
2011/04/09 04:32과거 수차례 이와같은 국제금융테러집단의 조작된 대규모 금융사태를 겪었으나 매번 당하고 삽니다 학습효과 애기하시는데 미국 언론과정부는 국제금융테러집단의 하수인입니다 수법은 항상동일합니다 돈을 대규모로 풀어놓코 충분히 깔렸다 판단되면 자금회수하여 떨어진 부동산을 사들이거나 자금난에 허덕이는 은행.기업을 합병하는. 일반 서민들은 빚에 죽어나가게.언론매체에서 하는말 절대 믿지마세요 바람잡이 역활이에요중간에파셨다니 다행인데 결국엔 다른 사람이 어차피 사들이거든요
골드만삭스는 이번에 피해가 젼혀없었다고 뉴스에 나오죠 이번사태의 주범중하니니깐요 당연히. 눈먼 리먼돈 갈아먹었잣습니까
2011/04/09 04:37미연방준비위원회회원일동 록펠러 제이모건 골드만삭스 라자드프레라스 숄코프 레만형제 로스차일드 쿤롭 워벅스 요놈들은 이번 한몫단단히 잡았을것임 웬만한 나라몇개는 사고도 남을
2011/04/09 04:43한국에서의 부동산 애기하시는데용 맹박 이사람도 위의 준비 위원회일당들이 서민들을 수차례 대규모로등쳐먹고 컷었거든요 아주 기재가 돋보입니다 물러날때까지 얼마나 해먹냐가 관건이지 다른건 바라지마세요
2011/04/09 05:00