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뉴욕, 그리고 미국 생활 이야기

미국에서 집 살 것인가 렌트할 것인가?

이 주제에 답하기 전에 일단 제가 겪은 쓰라린 경험을 얘기해드리겠습니다. 결론부터 말씀드리자면 집을 샀다가 팔면서 25000불(대충 2천 오백만원)정도를 손해 봤습니다.

이야기의 시작은 2004년 말과 2005년 초로 거슬러 올라갑니다. 당시 저는 한국에  있었지만 미국으로 오기 전에 렌트할 집을 찾고 있었고 여기저기로 거주할만한 지역이랄지 직장(병원)에 가깝고 안전한 지역, 기본적인 렌트 비용 등을 알아보고 있었습니다. 그런데 당시에 알게 된 분으로부터 본인이 살고 있는 집을 팔 예정이라는 소식을 듣게 됩니다. 집의 위치가 일단 좋았고 (병원에서 가깝고 안전한 지역), 집도 그 정도면 괜찮았고 가격도 제 예산 내에 있었고 해서 모든 것이 너무 딱 맞아떨어진다는 사실에 만족했었습니다.

다만 집을 산다는 사실은 언젠가 팔아야 된다는 것이고 잘못하면 금전적인 손해의 가능성이 있었고, 또한 집을 100% 현금으로 살수는 없었고 모기지론(집 담보 대출)을 얻어야 하는데 아무 크레딧도 없는 저에게 어떤 은행이 대출을 해주려고 할까 하는 문제, 그리고 대출을 얻더라도 이자가 높을 것이 아닌가 하는 문제 등으로 고심을 하고 있었습니다. 이 과정에서 집을 팔려고 하시는 분으로부터 많은 정보를 얻을 수 있었습니다. ( 사실 이런 정보는 제가 스스로 얻었어야 하는데 매수자가 매도자에게 지나치게 정보를 의존함으로써 모든 상황을 저에게 유리하게 해석하고 혹은 매도자는 매수자에게 듣고 싶어 하는 정보만 제공하고 하는 복합작용으로 집을 사는 것이 경제적 관점에게 최선이라는 그릇된 결론을 내리게 됩니다. 다 제 잘못이지요.

집에서 본 아름다운 앞길 풍경. 그러나 막대한 재정적 손실의 아픔을 준 집.


제가 당시 품었던 의문과 제가 들었던 답을 정리해보면.

  1. 앞으로 부동산 경기가 나빠지면 레지던트 수련이 끝나고 집을 팔기가 어려울 것이 아닌가? 현재 집값이 아주 완만하게나마 오르는 추세다. 앞으로도 크게 오르진 않을지 몰라도 오를 것이다. 그럼 이득이다.
  2. 미국은 주택 보유 세금이 만만치 않지 않나? 물론 한국보다 세금이 세다. 하지만 연말정산(tax return)때 모기지론 pay는 비과세로 돌려받으므로 상쇄가 된다.
  3. 크레딧도 없는 내가 모기지론을 얻을 수 있을까. 이자는 얼마나 될까? 얻을 수 있다. 주위에 보면 유학생 신분으로 주택을 구입하고 모기지론도 괜찮은 이자로 받은 케이스가 있다. 모기지 매월 들어가는 비용이 렌트와 비교해서 큰 차이는 없을 것이다. 1-2년 후 refinance를 하면 크레딧이 쌓여서 더 적은 이자를 얻을 수도 있고 아니면 ARM(adjustable rate mortgage, 변동이률 주택담보대출)을 얻으면 monthly payment가 렌트로 나갈 돈의 반 밖에 안 될 것이다.

결론은 집을 사도 매달 내가 나가는 돈은 렌트와 큰 차이가 없을 것이고 집값이 장기적으로 오르므로 팔 때 이익이 될 수 있다는 게 요지이겠습니다.

그 후 벌어진 일은 제 예상과 많이 달랐습니다. 일단 미국 부동산이 거품이 꺼지면서 집값이 내려가기 시작해서 1번의 예상과 다른 상황이 발생했죠. 둘째로 tax return때 모기지 낸 돈을 공제해서 계산을 해보니 그냥 기본 공제한 것보다 공제액이 오히려 적어서 기본공제를 택할 수밖에 없었습니다. 결국은 monthly payment했다는 사실이 tax return에 도움이 전혀 안되다는 것이죠.

제가 삼은 위안 한 가지는 크레딧이 없는 사람의 입장에서 6.25%의 비교적 싼 모기지론을 얻었다는 것이죠. 그래서 ‘나중에 refinance하지 뭐’ 하고 생각을 했는데 여기서 또 큰 손해를 볼일이 생깁니다. 결국 1년 정도 후에 꿈에 그리던 재융자를 했는데 나중에 보니까 이게 엄청나게 큰 잘못이란 것을 알게 됩니다.

살던 동네 사진입니다.

당시 750불정도 매달 융자상환 중이었고 (250불 정도를 콘도 관리비와 별도로) 이 정도의 비용이라면 그 지역의 비슷한 입지의 렌트와 비교해서 100-200불정도 돈을 더 쓰는 상황이었지요. 그래서 집 산 것에 대한 경제적 혜택이 아닌 손해를 보고 있는 상황에 있었습니다. 어느 날 집으로  재융자하라는 안내 편지가 모모 은행에서 왔고 ‘당신의 경우 예상 월 payment는 매달 320불 정도면 된다’ 는 아주 좋은 소식이었습니다. 혹시 무슨 다른 흑막이 있나싶어 잘게 쓰인 글씨까지 다 읽었는데 이는 물론 융자 신청인의 크레딧 점수에 따라 달라질 수 있다(항상 하는 소리. 하지만 월 payment가 이미 계산이 되어 크게 쓰여 있는데 무슨 소리인가 싶었고..) 또 이는 미국 정부의 법에 의해 융자를 받은 사람의 법적 권리(즉 적은 모기지를 낼 수 있는 권리)를 알려주는 것이므로 이 편지를 임의로 전달을 막으면 처벌받는다 등등이 써 있었습니다.


제 생각에 미국은 역시 좋은 나라구나. 재융자 받으라고 정부에서 다 알려주기까지 하고.. 이런 것이 어떤 것인지 잘 아시는 분은 실소를 금할 수 없을 겁니다. 하지만 제가 그때 그랬습니다. 그래서 그 편지에 쓰여 있는 전화번호로 전화를 했고 거기서 연결이 된 loan officer를 통해 재융자를 받게 됩니다. 제가 재융자를 받으면서 loan officer라는 사람(지금 보면 은행직원도 아니고 융자 브로커였는데 )에게 제가 두 가지를 신신 당부했죠. 월 패이먼트가 가급적 낮을 것 (변동이율 모기지를 통해서)-레지던트 때는 100불이 아쉽죠.- 그리고 집을 언제 팔더라도 제약이 없을 것. 그리고 이 두 가지 조건을 지키겠노라고 확답을 받았죠. 그런데 결국 재융자를 하고나서야 이율이 7.8%로 오히려 올라갔고(신용점수가 올라갔을 텐데) 월 불입금은 당분간 450불(애초에 편지에서 밝힌 320불이 아닌) 그러다가 매년 올라 3년 이후에는 900불대로 된다는 것을 알게 되었고 정말 어이가 없었죠.

하지만 이 불만스러운 재융자라도 당장 월 불입액이 줄어드니 생활에 숨통이 트이겠구나 생각했고 monthly payment가 많이 올라가지 전에 집을 팔면 되지 뭐. 하는 생각에 그렇게 살았습니다. 그런데 재융자 후 3달도 안되어 집을 팔 수 밖에 없는 상황이 되었고 팔고 나서야 제가 집을 산 것이 얼마나 손해였는지 전모를 알게 됩니다.

사용자 삽입 이미지

문제의 그 집입니다. 너무 좋았는데.

일단 2005년에 집을 살 때 얻었던 모기지 론으로 브로커에게 5000불 정도가 들어갔다는 것을 집을 팔고서야 알았습니다. 억울했지만 벌써 지난일이고. 그리고 재융자하면서 브로커가 5000불을 가져갔고(어느 정도 비용 지불은 예상했지만 재융자하기 전에는 들어보지도 못한 비용) 그 외비용(변호사비등)으로 2000불이 지불되었습니다. 집을 팔 때 부동산 중개인이 7000불을 가져갔고 재융자 조기 상환에 따른 벌금(prepayment penalty)으로 5000불이 나갔습니다. 그래서 집을 살 때 당시 환율로 한화로 2700만원을 지불하고 집을 팔고 나니까 200만원이 저에게 떨어지던 군요. 2500만원이 공중으로 날아가 버렸습니다.

하지만 계약서 서명하기 직전(전날도 아니고)에야 모기지 이율을 알게 되어 신중히 생각할 시간을 갖지 못한 것도 그렇고(물어봐도 승인이 나와 봐야 안다고 알려주지도 않더군요), 자기들이 얼마나 수수료를 가져가는지 모기지 브로커들이 알려주지도 않은 것도 그렇고. 결코 단순하지 않은 절차를 단순하게만 생각한 어리석음과 선진국 시스템에 대한 맹목적 신뢰가 부른 비극이죠. 그들은 단지 깨알 같은 문구와 복잡하게 숫자가 적인 종이를 내밀면서 서명하라고만 하죠. ‘이런 걸 누가 읽어보나’하는 마음과 ‘이렇게 공적으로 일이 처리되는데 사기일 수는 없겠지’하는 마음. ‘돈이 많이 들어가니까 믿을 수 있을 거야’하는 마음이 복합되었습니다.

구두로 거짓 약속을 했던 브로커는 더 이상 연락이 되지 않고 그 브로커가 연결해준 융자은행은 무려 7달 동안 끈질기게 요청했음에도 관련 서류를 보내주지 않고 있습니다. 이 문제로 제 돈을 들여서 변호사와 상담중입니다만 배보다 배꼽이 크지 않다는 보장(변호사 비용이 제가 돌려받을 돈보다 클 수도 있는)이 없는 상황입니다.

제가 집을 팔 때 고용했던 부동산 중개인은 제 재융자 관련 서류를 보더니 무슨 재융자에 수수료가 다 있느냐고 하면서 재융자 자체에는 수수료를 내지 않는 것이 정상이라고 하더군요. 은행에서 신용이 보증된 사람에게 이자를 받는 자체가 큰 장사이기 때문에 수수료를 물림으로써 융자상품의 인기를 깎지 않는다는 겁니다.

어처구니가 없는 막심한 손해의 경험에서 렌트가 좋은가 주택 구입이 좋은가하는 문제에 대한 답은 다음과 같이 생각할 수 있을 겁니다.

첫째 한 지역에 오래 살 계획이라면 구입도 괜찮다. 하지만 3-4년 후 이사를 한다면 주택 매매로 인한 세금, 부동산 브로커 비용과 모기지에 따른 금융비용으로 인해 주택의 매매가와 상관없이 큰 손해를 볼 수 있다. 둘째 부동산 경기가 가파른 상승기라서 단 몇 년 후 주택을 처분하더라도 큰 이익이 기대되면 주택 구입이 좋다.

하지만 이런 것들은 순전히 경제적인 관점이므로 다들 나름대로 집을 사야할 필연적 이유가 있는 분도 있겠지만 어떻게 해야 할지 모르겠다는 상황이시면 렌트가 정답입니다.

  • Favicon of http://closeu-usa.tistory.com BlogIcon retro! 2007.11.28 23:02

    어휴 정말 속상하셨겠어요... 진짜 눈감으면 코베어가는 세상이라더니... 이런 큰 금액이 오가는 상거래는 정말 확인에 또 확인을 해야 되는거 같습니다... 수민님도 철저히 챙기신것 같은데도 이렇게 손해를 당하다니... 액땜했다고 생각하시고 다음엔 이런 일이 없을거라 믿습니다~!

    • Favicon of https://ko.usmlelibrary.com BlogIcon 고수민 2007.11.29 07:35 신고

      네. 정말 다음부터는 이런 일 없어야죠. 수업료가 비싸서 속이 쓰립니다. 그 때 집만 사지 않았어도 지금 대출 알아보고 다니지 않을텐데. -_-;;

  • Favicon of http://foog.com BlogIcon foog 2007.11.29 00:22

    생생한 경험 잘 읽었습니다. 물론 마음아프신 경험이었지만요. ..
    여하튼 미국의 집값이 하락세로 접어들며 불황국면으로 접어들었다는 소식을 신문지상으로만 접했는데 이런 경험담을 들으니 왠지 남일같지가 않네요.

    제가 1년 전에 샌프란시스코에 잠시 머문 적이 있을때 그 곳에 살던 한 친구가 집을 샀다고 자랑삼아 이야기하길래 집값 많이 올랐으면 좋겠다고 덕담해주고 왔는데 지금 어떤지 궁금하기도 합니다. 손해는 안봤으면 좋을텐데...

    여하튼 미국경제 심상치 않네요. 그러면 한국경제도 영향이 클텐데 말이죠.

    • Favicon of https://ko.usmlelibrary.com BlogIcon 고수민 2007.11.29 07:41 신고

      오래전에 이민 오신분들은 다들 부동산으로 재미를 좀 보셨나보더라구요. 최근에 사신 분들은 글쎄 그냥 주거용으로(투자용 말고)그냥 살면서 부동산 경기 잊어버리고 있어야죠. 그러저나 미국 경기에 한국 경기가 너무 영향을 받는 것 같습니다. 주가도 그렇고. 현실은 어쩔 수 없나 봅니다.

  • Favicon of http://design.funny4u.com BlogIcon funny4u 2007.11.29 13:39

    몇 년째 렌트 생활을 하다보니 슬슬 익숙해지고 있습니다 ^_^
    처음 미국에 와서는 매달 내는 렌트비가 그냥 날라간다고 생각해서 얼마나 아깝던지...
    * 좋은 정보 고맙습니다.
    -수민님이 비싼 수업료를 내고 배우신 정보를 언젠가 저도 잘 써야 할텐데 ^_^;;

    • Favicon of https://ko.usmlelibrary.com BlogIcon 고수민 2007.11.29 19:09 신고

      네. 그게 제 글의 의도이죠. 다른 사람들이라도 저처럼 실수하지 않게 하는 것. 저도 지금은 렌트생활 중인데 한국에서 월세 내던 것 처럼 돈이 아깝지는 않더군요. 남들도 다 그렇게 사니까 그런 가보다 하게 되네요.

  • kerry 2007.12.10 04:45

    집을 팔아서 손해를 보앗다면 인컴보고 할때 공제 항목이 있으니깐 잘 살펴보세요. 한국에선 이런 항목 없지만 미국에선 있읍니다. 물론 변호사 비용도 공제가 됩니다. 물론 기본 공제 액보다 높으면 되지요. 모기지 이자도 있고 하니깐 기본공제보다 높을것으로 생각 됩니다. 인컴보고할 대 잘 계산해 보세요
    내년 4월 까진 시간있지요

  • kerry 2007.12.10 04:51

    그리고 융자 시에는 수수료가 1-3프로 가량 맀으니 잘 생각해야 합니다.이율이 낮으면 대체로 수수료가 높은편이고,일찍 갚으면 얼리페널티 있는곳도 많지요... 하여든 장기적 일땐 구매가 매리트가 있고 단기시엔 부담 없는 렌트가 좋지요 ,렌트시 state tax or local tax 보고시 대략50프로 가량 공제 액수가 되는 지역이 맣지요

  • sim 2007.12.22 11:32

    그렀습니다 미국 주택 경기 겁나죠 제 친구가 집 몰게지 브로커인데 요새는 융자 나오는것이 무척 까다로와져서 비즈니스가 잘 안된답니다 저도 5년전에 집을 샀는데 그냥 주거용으로 우리 인컴으론 적당하다만 하고있어요 요즘은 주택 투자는 꿈도 꾸지 말아야죠 많은 사람들이 몰게지 부금이 버거워 집을 내놓아도 팔리지않아서 산가격에라도 팔리면...하고있지요 물론 이것도 수월치 않치만요 그래서 은행에 그냥 넘기기도하죠 매달 몰게지 안나가는것으로 만족.
    미국 경기가 이렇다면 한국도 생각 많이 해야 할거예요 그래서 경제 대통령을 뽑은것이겠지요

    • Favicon of https://ko.usmlelibrary.com BlogIcon 고수민 2007.12.22 21:38 신고

      저도 융자가 어려워졌다는말 들은적 있습니다. 저는 당분간 집 살 돈도, 의욕도, 용기도 없으니 상관없는 이야기네요. 그건 그렇고 미국경제보다 한국경제가 더 신경이 쓰이는것을 보면 저는 아직 미국사람이 되려면 멀었나봅니다.

  • incipit 2008.01.07 22:47

    우와, 뉴욕에서 사신 집인가요? 뉴욕에서 저정도 집이면...지역에따라 다르지만 와아.
    집나와 독립한 다음부터 룸메이트/서블렛밖에 안해본 저로서는 언감생심 꿈도 못꾸겠군요. ^^;

    • Favicon of https://ko.usmlelibrary.com BlogIcon 고수민 2008.01.09 22:56 신고

      아니요. 미조리에서 살던 콘도예요. 저희집은 그 중에 하나. 작지만 좋은 집이었지요. 추억이 있고. 참 그립네요.

  • 라이얀 2008.04.15 03:51

    아 그렇군요. 뉴욕에 사신다고 했는데 한달에 7~800이라니 ^^ 정말 꿈의 집인걸요.
    어쩐지 ^^;;; 제 친구도 위와 비슷한 경험을 한 적이 있었는데.. 당하지 않으려면 정말 느긋하되 꼼꼼하게 알아봐야 겠더라구요. 한국 사람들은 집 살때 괜찮다 싶으면 서두르는 경향이 있어 손해를 보는 것 같아요. 여기사람들은 집 사는데 1년 이상은 알아보고 산다고 하는데...
    비싸도 좋은 경험 하셨다고 생각하세요. 액땜이라고들 하죠? 나중에 큰집 사실때 제대로 사시면 되죠 ^^/

  • 아인 2009.05.13 14:20

    제가 알기론 재융자도 수수료가 있는걸로 알고 있습니다. 제가 아시는 분도 집 재융자 하라고 왔는데, 수수료 내고 한달 페이먼트를 조금 줄이는 것이 총 지불액에는 손해라구 계산 하셔서, 재융자 하지 않은 것으로 알고 있는데요...

  • ph 2009.07.18 02:49

    쓰라린 경험을 하셨는데, 이런 답글을 달아서 무척 죄송합니다. 사실 무슨 말을 써야 할지 막막합니다. 큰 거래를 하시면서 너무 쉽게 남을 믿고, 클로징하는 날 서류 사인하면서 중요한 조항 - 조기 상환 페널티가 있는지 없는지-을 확인하지 않으셨는지요?

    애초 융자는 이율이 6.25%에 매월 750불을 내셨는데, 재융자는 이율은 7.8%로 훨씬 높아졌는데, 월 불입액은 450불로 대폭 줄었다면 뭔가 이상한 생각이 안 드셨나요?

    처음 융자는 아마 원리금을 같이 갚아 나는 것이고, 재융자는 처음에는 이자만 갚는 방식(interest only)이었나 봅니다. (첫 융자 역시 이자만 갚는 방식이었을 수도 있습니다. )

    그래도 아직 뭔가 이상합니다. 원리금을 같이 갚을 때 6.25%에 월 750불 가운데 이자가 대부분이었을 것이므로(즉, 6.25% 이율에 월 이자가 약 700불 정도는 되었겠지요. 첫 융자도 이자만 내는 것이었다면 전액 이자였을 것이고요) 이율이 7.8%로 올라갔을 때 이자만 내는 방식이라고 해도 월 450불일 수는 절대 없습니다.

    차츰 월 내는 액수가 올라가서 3년 뒤에 900불이 된다고 하는 것에 답이 있는 듯 합니다. 1/1 ARM (첫 이율은 1년 동안만 유지되고 그 뒤 해마다 이율이 바뀌는 ARM. 가장 나쁜 방식)이라고 해도 3년 뒤의 이율은 알 방법이 없습니다. 그런데, 차츰 올라가서 3년 뒤에 900불을 내야 된다고 확정적으로 얘기했다면, negative amortization loan일 수 밖에 없습니다. 즉, 처음에는 7.8% 이율에 해당하는 이자보다 더 적은 액수(450불)을 매달 내면서, 이자 부족분은 원금에 더해지는 방식입니다. 그러다가 3년 뒤에야 7.8% 이율에 해당하는 이자를 전액(900불) 내는 것이지요. 그때도 이자 전액인지는 분명하지 않군요. 3년동안 원금이 불어난 걸 감안하면 7.8% 이율에 이자만 낸다고 해도 900불은 좀 적어 보입니다. 나중에 정말 원리금을 다 갚기 시작하면 월 불입액이 1000불을 훌쩍 넘어 갔겠네요.

    재융자 후 3개월만에 집을 파신 걸 다행으로 생각하셔야 할 듯 합니다. 계속 모르고 그 집에 사셨다면 집 값은 떨어지고, 원금은 늘어나서 영락 없이 '수면 하 신세'가 되셨을 가능성이 무척 높습니다.

    앞으로 주택 융자를 하실 때 참고하실 수 있는 좋은 책을 한 권 소개해 드립니다.

    The Pocket Mortgage Guide : Jack Guttentag ("the mortgage professor";)

    이 책 저자의 웹 사이트도 소개해 드립니다.

    http://www.mortgageprofessor.com

    주택 융자에 대한 좋은 정보가 아주 많습니다. 주택 융자와 재융자에 대한 여러 가지 계산은 스프레드시트로 직접 할 수도 있지만, 이 웹 사이트에 있는 '계산기'를 쓰면 편리합니다.

    • ph 2009.07.18 02:53

      위에 적은 내용은 글에 나온 월 납부액을 바탕으로 제가 추정했습니다. 아직도 재융자 관련 서류를 가지고 계시면, 한번 확인해 보실 수도 있겠네요. 워낙 좋지 않은 경험이라 다시 보고 싶지 않으실 텐데, 괜히 제가 이런 말씀을 드리는 건 아닌지 모르겠습니다.

    • Favicon of https://ko.usmlelibrary.com BlogIcon 고수민 2009.07.19 18:34 신고

      ARM이 맞습니다. 그런데 이게 그렇게 나쁜 방식인줄은 몰랐네요. 미국의 웹사이트에서 확인해보면 여러가지 상황을 입력하고 알고리듬을 따라가다보면 어떤 형태의 모기지가 그 상황에 좋은지 나오는 것이 몇 개 있었는데 그 때 시뮬레이션을 해보니 제 상황에 ARM이 괜찮은 것으로 나왔었거든요. 이게 그렇게 나쁜 것이라면 하여간 다 제 무지의 소치이네요.