부동산 장기투자 하지 말아야 할 이유

투자란 것이 종류가 많은 것 같지만 사실 몇 종류 되지 않습니다. 일단 흔한 것이 은행 예금, 주식, 채권이 있을 것이고 또 하나 중요한 부동산이 있을 겁니다. 투자의 의미를 조금 확대해보면 자기 사업에 투자하는 것과 자기의 교육에 투자하는 것, 혹은 가족이나 친구, 사업상의 파트너와의 인간 관계에 투자하는 것도 투자라고 볼 수 있겠습니다. 

이야기가 나왔으니 말인데 자기 가족에 투자하는 것도 유형, 무형의 이익을 안겨다 주는 좋은 투자 수단이라는 생각입니다. 수익률도 높지 않은 주식 직접 투자에 신경 쓰느라 매일 주가 차트 들여다보고 경제신문 읽느라 가족들과 보낼 시간이 없는 직장인들은 그 시간을 가족들에게 투자한다면, 이런 투자가 본인과 가족의 정신 건강에 얼마나 긍정적인 영향이 있을지 생각해보는 것도 좋을 것 입니다. 본인이야 이렇게 부업에 열중하는 것이 다 가족들을 먹여 살리기 위해서 그렇다고 하겠지만 그 정도가 지나칠 때는 이런 활동이 마치 개 꼬리가 개를 흔드는 상황으로 가고 있다는 것을 깨달아야 합니다. 우리가 돈을 벌고자 하는 이유는 조금 더 행복하기 위함이라고 생각합니다. 하지만 돈을 벌고자 하는 시간투자가 가족과 본인의 행복을 좀 먹고 있다면 분명히 문제일 것입니다.

비슷한 이야기이긴 하지만 또 하나 드는 생각이 요즘 직장인들의 푸념을 들어보면 아이들을 세 개, 네 개씩 학원을 보내다 보니 등골이 휘어진다고 합니다. 그러다 보면 부업도 생각하고 재테크도 생각하고, 아이들의 엄마까지 직장을 찾아야 하는 경우도 생깁니다. 이런 경우도 마찬가지입니다. 아이들의 교육의 적어도 절반은 부모님에게서 오게 됩니다. 부모님들이 돈 버느라 너무 바빠서 아이들과 놀아주거나, 진지하게 이야기하고 또 여러 가지 인생에 있어서 중요한 것들을 가르칠 시간이 없다면 이 또한 우선순위가 거꾸로 된 것이라고 할 수 있습니다. 부모 자신들은 자식을 위해서 이렇게 열심히 일한다고 하겠지만 부모에게서 제대로 된 교육을 받을 기회를 잃는 아이들은 어떻게 할 것인가 생각해보는 것이 좋겠습니다. 

피할 수 없는 재테크 수단, 부동산

본론인 부동산 투자로 돌아와 봅니다. 일반인에게 있어서 부동산 투자는 크게 자신이 사는 집에 투자하는 것과 그 외의 부동산 투자로 나눌 수 있습니다. 아주 부자라면 자신의 집보다는 그 외의 부동산 투자처가 금액의 단위가 크겠지만 보통의 경우라면 집이 가장 큰 투자 수단일 가능성이 높고 그 외에 땅을 조금 가지고 있다거나, 오피스텔이나 아파트 등을 사고 파는 것이 그 다음 부동산 투자수단이 될 것입니다. 

대부분의 사람들은 부동산 투자를 투기라고 생각하면서도 자기가 가지고 있는 부동산 가격이 폭등하기를 바라는 이중의 심리가 있을 것입니다. 저의 경우 땅 한 평도 가지지 못한 상황이기 때문에 부동산 투자든 투기든 다 좋지 않게 보이기도 합니다만 보통 사람의 재테크의 관점에서 보더라도 부동산에 투자하는 것은 거의 필수나 마찬가지라는 점은 인정합니다. 

부동산에 투자한다는 것은 은행에 넣으면 예금이 나오는 것과 마찬가지로 최소한 땅 값이 오르던지 아니면 일정한 수익이 나온다는 것을 의미합니다. 어차피 물가는 계속 오르고, 임금도 오르는 상황에서 부동산 가격이 오르거나 수익이 나오지 않으면 부동산에 투자할 바보는 없을 것입니다. 문제는 이 부동산 가격의 상승이 얼마나 가파르고, 혹은 수익이 얼마나 많이 나오느냐가 되겠습니다. 특히 지금은 천정부지로 오르던 아파트 가격이 하락세를 보이고 있어서 부동산 투자의 매력이 점차 상실되는 시기이기 때문에 부동산 투자에 대한 개념을 잘 세워야 할 때인 것 같습니다.

먼저 우리들이 가지고 있는 부동산 투자에 대한 개념 중에서 그릇된 것이 ‘부동산은 사두면 언젠가는 돈이 된다.’라는 것입니다. 즉, 부동산은 장기투자를 하는 대상이라는 것이지요. 이렇게 장기로 투자하는 사람에 대해서는 사회적인 인식도 호의적이어서 대개 ‘투자’로 보아줍니다. 대신 단기로 부동산을 샀다가 팔기를 반복하는 사람은 ‘투기’를 하는 것으로 보는 경향이 많습니다. 그런데 이렇게 점잖게 보이는 부동산 장기 투자라는 것은 치명적인 약점이 있는데 그것은 바로 장기적으로 볼 때 부동산에서 얻는 수익(가치 상승이든 임대 수익이든)이 다른 투자 수단과 비교해서 높지 못하다는 것입니다. 

한국과 미국의 투자 수단 비교

미국처럼 부동산 가격의 상승이 그나마 점진적인 곳에서 그렇다면 이해가 가지만 부동산 가격이 항상 폭등하는 것처럼 보이는 한국에서 그렇다는 것은 이해가 안 갈 수도 있습니다만 지난 20년 정도를 놓고 볼 때 가장 수익이 높은 투자 수단은 순서대로 복리예금>채권>부동산>주식투자의 순이었습니다. 최근 10년 정도를 보면 추세의 변화가 있습니다만 채권>예금>부동산>주식의 순서였고요. 

참고로 미국의 경우는 최근 20년을 보면 주식>채권>부동산의 순이고 최근 10년 단위만 보자면 부동산 활황에 힘입어 주식>부동산>채권>예금의 순이라고 합니다. 하지만 서브프라임 모기지 사태 이후 부동산이 급락하고 있어 최근으로 갈수록 과거 20년 자료에서 보이는 순서와 비슷할 것입니다. (미국의 경우가 한국에 사는 사람들에게 중요한 이유는 투자의 대상을 선택하는 관점에서 한국의 미래는 미국의 과거와 비슷할 지도 모른다는 생각이기 때문입니다. 그래서 미국의 사례로 비추어보면 한국도 주식 시장에 꽤 희망이 있을 것 같은데 자세한 이야기는 다음에 하겠습니다.) 

어쨌거나 이렇게 통계만 놓고 보면 한국이든 미국이든 부동산 투자는 의외로 형편없는 투자라고 생각되기 쉬운데 이상하게도 우리가 소문으로 들어서 아는 벼락부자들의 축재 수단은 대개 부동산이 아니면 주식입니다. 이런 괴리가 어디서 나온 것일까요? 

비밀은 그 투자의 기간에 있습니다. 쉽게 말해서 주식이든 부동산이든 상승장 직전에 운 좋게 뛰어들어 커다란 시세 차익을 올린 사람들의 성공담이 지나치게 과장되었다는 이야기입니다. 하지만 실제 세상에서는 항상 오를 것 같던 부동산 가격도 올라갔다가 내려갔다 하면서 변하고(당장 IMF 직후와 2009년 이후의 지금까지 상황을 보시면 이해가 되실 겁니다.) 주식시장이야 말할 것도 없고, 채권 조차도 시중 금리에 따라 가격이 변합니다. (채권에 적힌 액면 가격은 변하지 않습니다만 채권시장에서 채권의 거래 가격은 수시로 변합니다.)

그래서 채권이 오르는 시기에는 채권이 수익률이 가장 좋고, 주식이 오를 때는 주식이 가장 좋고, 부동산 가격이 뛸 때는 부동산이 가장 좋은 투자 수단이라는 것입니다. 하지만 모든 사람들이 투자에서 행운의 여신이 함께 하는 것은 아닙니다. 그래서 장기적으로 평균을 따져보면 부동산은 별로 좋은 투자가 아니라는 이야기입니다.

예를 들어 경기도의 야산을 20년 전 1억에 매입해서 가지고 있었다고 해봅니다. 워낙에 외진 곳이라 지가가 최근 18년 동안 변동이 없다가 최근 2년간 인근에 주택 개발이 되는 바람에 5배 정도 가격이 폭등해서 5억이 된다고 한다면 사람들은 그 최근 2년간 5배라는 것에 주목해서 로또라도 당첨되었다고 좋아하겠지만 진짜 투자의 안목이 있는 사람은 지난 18년간 그 돈이 투자처로 돌지 못하고 묵혀 있다는 사실에 주목할 것입니다. 이 돈이 채권이든 예금이든 제대로 투자 되었다면 이 야산이 지금 주는 수익을 뛰어 넘을 수도 있었을 것이기 때문입니다.

이렇게 언젠가 개발이 될 가능성이 있는 곳이면 그나마 괜찮은데 예를 들어 경상북도의 한 외진 곳에 있는 야산을 20년 전에 구입해서 마냥 값이 오르기를 기다리면 어떨까요? 구입 가격이야 꽤 쌀지는 모르겠지만 투자의 측면에서 비효율적이라고 하지 않을 수 없을 것입니다. 미래에 언젠가 무슨 일이 생길지는 모르지만 그래도 개발의 가망이 거의 없는 곳의 부동산을 그냥 사놓고 오를 때까지 기다린다는 것은 현명하지 못한 생각일 것입니다. 결국 무조건적인 부동산 장기투자는 인플레이션을 감안하면 무조건 손해라는 등식이 성립합니다.

만약 단기 투자는 어떨까요? 부동산을 사고 파는데 치명적인 약점은 양도세와 복덕방비입니다. 너무 자주 사고 팔게 되면 결국은 정부와 복덕방만 좋게 하는 결과가 나올 수 있기 때문에 지나치게 잦은 거래를 하는 것이 별로 실속이 없을 수도 있습니다. 마치 데이트레이더(day trader)가 주식으로 돈을 벌고도 세금과 주식 거래 수수료를 내고 나면 남는 것이 없는 것과 마찬가지입니다.

부동산 장기투자의 함정

그래서 양심있는 전문가들은 부동산은 장기나 단기보다는 중기 투자 수단으로 삼는 것이 바람직하다고 말합니다. (양심없는 전문가들은 장기, 중기, 단기 가리지 않고 항상 부동산에 투자하라고만 부추깁니다.) 물론 어떻게 해서 비밀스런 개발정보를 접하게 되어 잽싸게 부동산을 구입하고 가격이 폭등한 다음에 되파는 수완을 발휘했던 사람들이 성공했었던 것이 한국 사회에서의 과거의 경험이기 때문에 우리 모두는 단기 투자에 대한 환상이 어느 정도 있는 것도 사실입니다만 사회가 성숙되어 갈수록 이런 일들은 점차 사그라질 것으로 생각합니다. 저도 누구라도 이런 기회가 오면 놓치지 말고 잡으라고 말해주고 싶지만 대부분의 경우에서는 지나치게 큰 위험을 감수하지 않는 것이 현명합니다.

중기투자가 바람직하다는 것은 사실 부동산 투자에 대해 별로 생각해보지 않은 사람에게는 신선한(?) 개념일지 모르지만 조금이라도 고려해본 사람에게는 너무도 당연한 대원칙에 불과합니다. 이 글의 목적 자체가 투자라는 것에 대해 평생 관심을 가져본 적이 없는 분들께 상식 수준의 기본 개념을 드리기 위한 것이니만큼 이런 개념에 대해 강조를 더 하게 된 것뿐입니다. 그런데 부동산 투자라는 것이 대중에게 얼마나 현실성 있는 투자 전략이냐는 질문에 대해서는 저도 확실히 답하기가 쉽지 않습니다.

왜냐하면 가장 큰 부동산 투자에 대한 한가지 장벽은 소액 투자가 어렵다는 것이기 때문입니다. 물론 비교적 소액의 자금으로 부동산에 투자할 수 있는 방법이 없는 것은 아니지만 대개의 경우 일반인들의 부동산 투자라는 것은 결국 자신이 사는 집에 그치는 경우가 많습니다. 그리고 집을 사는 문제 조차도 가장 중요한 위치는 개발 가능성이라는 투자의 재료보다는 자신의 직장이 어디냐는 더 중요한 변수에 따라 영향을 받기 마련이라서 선택권에 상당히 제한이 많이 따릅니다. 그래서 이 글은 ‘부동산은 사두면 돈 된다.’라는 부동산 불패의 그릇된 전제가 얼마나 비효율적인 발상인지 알려드리는 것으로 만족하기로 합니다. 

채권은 무엇인가?

부동산에 깊이 들어가지 못하는 대신 보너스로 채권에 대한 이야기를 잠깐 하겠습니다. 뉴스를 보면 채권의 금리니 수익률이니 하는 이야기가 나오는데 이게 무슨 이야기인지 기본 개념부터 일단 풀어보고 나중에 기회가 되면 다시 채권 투자에 관한 이야기를 해보려고 합니다. 채권이라는 것은 쉽게 말해서 채권을 사는 개인이 채권을 발행하는 기관(정부, 지방자치단체, 공사, 기업)에 돈을 빌려주는 것입니다. 개인은 대신 약속된 이자를 받게 되는데 그게 바로 채권 금리입니다.

채권 금리는 시중 금리에 절대적인 영향을 받습니다. 금리가 높으면 사람들은 은행에 돈을 예치시키려고 하는데 채권을 발행하는 기관 입장에서는 투자자를 유치하려면 채권 금리도 높아야 하기 때문에 높은 이자율의 채권을 발행하게 됩니다. 반대로 은행 금리가 낮아지면 정부나 기업 입장에서는 높은 채권 금리를 약속할 필요가 없으므로 당연히 채권 금리도 낮아질 것입니다. 어쨌거나 투자자를 유인하기 위해서 새로 발행되는 채권의 이자율은 대개 은행 금리보다 높습니다.

그렇다고 모든 채권이 같은 금리를 약속하는 것은 아닙니다. 만약 채권에서 약속한 만기상환 기일이 먼 미래(예를 들어 10년 후)라면 가까운 미래(예를 들어 3년 후)에 비해서 더 높은 이자를 줘야 합니다. 왜냐하면 그 긴 시간 동안 채권을 발행한 곳이 채무를 이행하지 못할지도 모른다는 불확실성이 더 커지게 되기 때문입니다.

하지만 채권 금리에 더 큰 영향을 주는 것은 그 채권을 발행한 곳이 어느 기관이냐 하는 것입니다. 예를 들어 신용이 확실한 미국 정부나 한국 정부라면 채권을 떼일 가능성이 거의 없으니 대신 채권 이자는 내려가고 일반 대기업은 그보다 더 높은 채권 이자를 줘야 개인이 채권을 살 것입니다. 만약 신용이 낮거나 회사의 미래가 불확실한 사기업이 채권을 통해 회사 운영자금을 마련하려면 채권 금리를 높게 줘야 합니다. 그럼 누가 믿을만한 회사고 누가 덜 믿을만한 회사인지 어떻게 알게 될까요? 다행히 개인들이 이런 평가를 내리기 위해 진땀 흘릴 필요는 없습니다. 소위 standard and poor’s, Moody’s, Fitch와 같은 회사들이 대신 고유한 잣대로 국가와 기업의 신용을 평가합니다. 예를 들어 대한민국의 신용등급은 IMF때 위의 순서대로 각각 B+, Ba1, B-까지 떨어졌다가 현재 A1, A, A+까지 상승한 상태입니다. 신용등급이 높으면 당연히 국채 금리가 낮아져도 국채를 살 사람이 많을 것입니다. 

반대로 최근 국가 부도의 위험이 커지고 있는 아일랜드의 경우 국채 금리가 거의 석 달 만에 4.9%대에서 8.9% 가까이 상승했다는 뉴스가 나온 적이 있습니다. 이렇듯 국가의 신용등급도 이렇게 크게 변할 수 있는데 기업은 오죽하겠습니까? 그래서 사람들은 채권 투자를 은행 예금보다는 더 위험한 것으로 생각하기도 합니다. (위에 말한 것처럼 채권 금리가 예금 금리보다 높은 것도 같은 이유입니다.) 일반적으로 말하면 그게 사실이지만 국채나 일부 기업채는 거의 은행 예금만큼이나 안전하기 때문에 크게 두려워할 필요는 없다고 봅니다만 여기서는 채권 투자를 논하는 곳이 아니라 채권의 기본 개념을 논하는 곳이므로 자세한 이야기는 생략합니다. 

채권의 가격이 변하는 이유

가끔 신문에서 채권 시장의 동향에 관한 기사를 읽다 보면 채권의 가격이 등락하는 것을 볼 수 있습니다. 채권은 고정된 액면 가격에 고정된 이윤을 약속 받는데 채권 시장에서는 왜 가격이 변할까요? 가장 중요한 이유는 금리의 변화 때문입니다. 만약 액면 금액 100만원에 연리 6%를 받게 되어 있는 10년 만기 채권을 작년에 샀다고 가정해보겠습니다. 그런데 올해는 금리가 내려가서 100만원에 연리 3%짜리 9년 만기 채권이 발행되었습니다. (실제로는 이런 채권이 없습니다만 채권의 가격의 이해를 돕기 위해 이렇게 가정합니다.) 그러면 작년에 산 채권의 가치는 올라가게 됩니다. 단순한 계산으로도 작년에 산 채권은 100만원의 원금 + 앞으로 9년간의 54만원의 이자의 가치가 있지만 올해 발행된 채권은 100만원의 원금 + 앞으로 9년 간의 27만원의 이자의 가치가 있습니다. 그래서 여러분은 작년에 산 채권을 채권에 붙는 이자의 차액인(54만원 - 27만원) 9만원이 더 해진 127만원에 올해 팔 수 있게 됩니다. 

반대로 이자율이 오르면 이미 발행된 채권의 가격이 떨어집니다. 작년에 위와 같은 조건의 채권을 샀는데 올해 이자율이 올라서 8%의 이율을 갖는 9년 만기 채권이 발행 되었다고 하겠습니다. 그럼 이 새로운 채권은 100만원의 액면가격 + 앞으로 9년간 72만원의 이자 소득을 볼 수 있습니다. 하지만 작년에 산 채권은 100만원 + 앞으로 54만원의 이자의 가치 밖에 없기 때문에 올해는 그 누구도 작년에 발행된 좋지 못한 조건의 채권을 사려고 하지 않을 것입니다. 만약 여러분이 이 채권을 급전이 필요해서 오늘 팔려고 한다면 이자의 차액인(72만원 - 54만원) 18만원을 낮게 해서 82만원에 시장에 내놓을 수 밖에 없게 됩니다. 그럼 다른 투자가들 생각에 100만원의 액면가 + 54만원의 이자 소득 + 18만원 싸게 산 가격을 감안하면 오늘 100만 원짜리 72만원 이자소득을 가진 채권과 같은 가치가 있다고 평가할 것입니다. 

이제 이런 기본 개념을 가지고 아래 뉴스기사를 한번 곱씹어 보시기 바랍니다. 이제 다른 시각으로 채권과 금리를 바라보게 될 것입니다.

 

금통위 금리인상 가능성? 국내 채권형펀드 자금 ‘썰물’

금리가 올라가면 채권 가격이 떨어질 것이기 때문에 투자자들이 발을 빼고 있다는 것입니다. 

기준금리 동결, 채권가격 급등


금리가 낮은채로 유지된다고 하기에 채권 가격이 뛰는 모습입니다.

 

긴읽어주셔서 감사합니다. 다음에는 생명 보험에 대해서 이야기해보겠습니다.