얼마짜리 집과 차가 내 분수에 맞을까?

 2009년부터 본격적으로 부동산 시장이 침체기에 접어 들은 이후 정부에서 각종 규제를 철폐하면서 부동산 시장을 살리기에 여념이 없습니다. 지금은 부동산 시장이 다시 살아나기 시작했다는 보도들이 나오기도 하고, 이제 대세 하락기에 일어나는 일시적인 반등일 뿐이라는 이야기도 있습니다.

오늘은 어떤 정도 가격의 집이 자신의 수입에 적당할지를 생각해보려고 합니다. 미국에서도 그런 경향이 없는 것은 아니었지만 부동산 가격, 특히 아파트 가격이 매년 큰 폭으로 상승하는 것이 너무 당연한 한국의 상황에서는 조금 무리를 해서라도 자신의 소득 수준을 넘는 아파트를 장만하고, 나중에는 아파트 가격 폭등으로 들어간 기회비용과 금융비용을 만회 받는 시대가 오랫동안 지속되었기 때문에 적당한 주거용 주택의 가격을 따져보는 것이 의미가 없다고 생각할 수도 있을 것입니다. 큰 집을 사면 크게 보상받으니 원금은 잊고, 이자만 낼 수 있으면 가능한 한 대출을 전부 받아서 집을 사는 것이 가장 현명한 것이었으니까요.

하지만 전문가들 사이에서 부동산이 살아나는가, 하락이 지속될 것인가 이견은 있을지언정 과거와 같은 지속적인 폭등은 이제 없을 것이라는 데는 의견을 같이 하고 있기 때문에 현명한 재테크를 하는 입장에서 어느 정도의 가격의 집을 구입하는 것이 좋은지의 ‘분수에 맞게 산다'는 기본적인 원칙하에서 한번쯤 생각해보는 것도 좋을 것 같습니다.

이 글에서 논의되는 내용은 지금의 한국 시장 상황(부동산 시장이 불투명한 상황)에 바로 대입되지 않을 수도 있는, 모든 것이 정상인 상황에 적용되는 것이라는 것을 다시 한번 밝힙니다.

적정한 주택 가격의 세가지 계산

적정한 주택 가격 환산을 위해서 다양한 기준을 대입할 수 있는데 일단 계산을 해보기 위해 예를 들겠습니다. 40세의 직장인 A씨가 있다고 하겠습니다. 이 분의 세 후 월급이 300만원, 자산은 전세금이 1억이 있고 은행 예금은 없다고 하겠습니다. 자녀가 하나가 있고 초등학생입니다. 현재 다니는 직장의 은퇴는 60세이지만 어떤 일이든 해서 68세까지 수입을 유지하려고 한다고 생각해보겠습니다. 이 분의 월급은 시간이 갈수록 늘어나겠지만 인플레이션에 준한다고 생각해서 계산을 하지 않겠습니다. 이 분이 현 직장 은퇴 후 그 후에 일해서 벌 수 있는 돈도 현재 가치의 현재 월급과 비슷하다고 생각해보겠습니다. 

첫번째로 가장 간단한 모기지론으로 대출을 받을 수 있는 한도를 통한 계산입니다. 한국도 비슷한 기준을 적용하고 있을 것으로 예상되는데 미국의 경우는 모기지론의 경우 신용점수가 높고, 빚이 없을수록 낮은 이자에 큰 돈을 빌릴 수 있고, 신용점수가 낮고, 빚이 많으면 높은 이자에 돈을 빌리고, 빌릴 수 있는 액수도 적어집니다. 예를 들어 미국의 경우 모기지론의 이자가 6%를 받으려면 신용점수가 적당히 높다는 가정하에 자신의 세 전 월급의 4배 가까이 대출을 받을 수 있습니다. 순수하게 소득만으로 계산한 A씨의 모기지 대출 가능액은 1억 6천만 원이 됩니다. (세 전 연봉 4천만 원으로 계산시, 세율 17%이나 각종 공제 감안)  한국도 비슷하리라고 생각합니다.

두 번째 계산의 방법은 한국과 미국의 전문가들이 추천하는 대로 모기지론 원리금 상황을 가계 소득의 30%로 잡는 것입니다. 이 경우 A씨가 낼 수 있는 원리금은 매달 90만원이고 30년 대출에 6.5% 이자라고 해보면 1억 4천만 원 정도를 대출받을 수 있다는 결론이 나옵니다.

현실에서는 어느 정도의 집이 자신의 소득 수준에 맞는 집인가는 소득만을 가지고 일률적으로 판단이 가능하지 않습니다. 예를 들어, 똑같이 연봉이 5천만 원인 직장인이라도 저축도 없고 곧 대학에 들어가는 자녀가 둘인 가정과 1억의 저축이 있고 초등학교에 다니는 자녀 한 명인 집안이 같은 상황이 아니기 때문입니다. 어쨌든 제가 세 번째로 해보는 계산은 다른 사람들이 하는 계산과 반대일 수도 있습니다. 제가 생각하는 개개의 가정에 적당한 집의 가격의 계산은 언제까지 일을 하고 은퇴를 할 것인지 결정하는 것부터 시작합니다. 그래야 언제까지 돈을 벌 것인가가 계산이 나오고, 은퇴 후에는 얼마의 돈을 가지고 생활할 것인가가 나오게 됩니다. 한국이나 미국이나 모두 직업의 안정성이라는 것이 오랜 옛날의 이야기이기 때문에 개인들이 은퇴연령을 스스로 결정하는 것이 큰 의미가 없을 수도 있습니다. 하지만 그냥 자기가 종사하는 직종에서 혹은 직장에서 현실적으로 언제까지 일을 할 수 있는지 대충의 계산은 할 수 있으리라고 생각합니다.

A씨의 은퇴 후 기대 여명이 20년이라고 잡고 이 분은 20년 동안 먹고 살 돈을 지금 저축해야 합니다. 은퇴 후 부부가 얼마나 돈을 쓸지는 모르지만 자식도 출가한 상태라서 돈이 많이 들어가지 않을 것이니 현재 소득의 33%로 잡겠습니다. 몰론 원금에 이자도 붙을 것이고 국민 연금도 일부 수령할 수 있을 것이고 여기다 잘하면 구입한 집을 담보로 역 모기지론을 얻어서 생활비를 조달 할 수도 있을 것이니 전반적으로 현재와 비슷한 수준의 생활이 가능할지도 모릅니다.

이 부부가 필요한 돈은 100만원 x 12개월 x 20년 해서 약 2억 4천만 원입니다. 이 돈을 앞으로 28년간 모으려면 한 달에 약 70만원씩 저축해야 합니다. 300만원의 소득에서 70만원은 빼고 계산을 시작해야 합니다. 여기다가 한 달 생활비도 빼야 합니다. 초등학생 자녀를 둔 부부가 생활을 하기에 얼마나 돈이 드는지는 그 가족의 전반적인 생활 패턴에 따라 많이 달라질 것이지만 매우 건전한 재정생활을 하기에 200만원 정도라고 해보겠습니다. 그래서 남는 돈이 30만원입니다. 이 돈의 범위 안에서 주택 구입시 대출의 원금과 이자를 상황 해야 합니다. 이 경우 4천 6백만 원에 대한 원리금 상환이 가능합니다. 다행인 것은 전세금으로 들어간 1억 원이 있기 때문에 합하면 1억 4천 6백만 원짜리 집을 구입하는 것이 가능합니다.

이 세가지 경우에서 1억 6천, 1억 4천, 1억 4천 600만원으로 모두 산출되어 나오는 금액의 액수가 대동소이합니다. 그래서 분수에 맞는 집이 이 정도라는 것은 대충 계산이 나온 것 같습니다.

그런데 문제는 이 정도 금액으로 3.3 제곱 미터당 1천만 원이 넘는 서울 변두리 지역과 주변 위성도시의 아파트를 사는 것이 거의 불가능하다는 것입니다. 105 제곱 미터(32평)도 안되고, 81 제곱 미터(24평)짜리 아파트를 생각해도 예산 내에서 맞는 아파트는 구하기가 어렵습니다. 49.5 제곱 미터 (15평)짜리는 구입이 가능하지만 좀 많이 작습니다. 강남 3구는 어차피 부자들의 동네라고 생각하고 포기하더라도 이 정도 월급을 가진 A씨가 살만한 81 제곱 미터 이상의 크기의 집을 구하기는 서울 통근이 가능한 거리에서는 매우 어렵습니다.

미국보다 더한 한국의 거품

미국도 부동산 거품이 매우 많고, 특히 뉴욕 인근은 더 많이 심했습니다. 하지만 일인당 GDP와 화폐의 구매력을 따져서 연봉 4천만 원의 회사원 A씨의 비슷한 수준의 연봉으로 생각할 수 있는 연봉 7만 불의 미국 직장인이 살 수 있는 25만 불에서 30만불 사이의 주택은 뉴욕과 인근 뉴저지 지역에 매우 많습니다.

연봉 4천만 원이고 가족이 세 명인 직장인이 서울에서 살만한 주택의 크기가 어느 정도면 적당하겠느냐는 사람에 따라 판단이 다르겠지만 3.3 제곱 미터당 1800만원인 서울의 아파트 평균 가격으로는(2010년 9월 기준) 27.5 제곱 미터 (8.3평)밖에 되지 않으니 정상적인 상황은 아직 아닌 것 같습니다.

반대로 생각해서 서울 평균 아파트 시세로 환산한 81 제곱 미터 (24평)짜리 아파트가 4억 3천만 원 정도 되는데 이 정도의 아파트를 구매가 가능한 사람은 연봉이 세율을 생각하면 최소 1 억 2 천 만원이 넘어야 합니다. 그런데 실제 서울의 가구당 월평균 소득은 359만원 밖에 되지 않으니(2009년 자료) 집 값이 쌀 때 구입했던 사람은 몰라도 이제 사회적으로 기반을 잡기 시작하려는 사람은 집을 구입하는 것이 매우 힘들 수 밖에 없습니다.

그래서 서울의 아파트 값이 폭등하기 시작했을 때는 집을 가진 사람도 좋고, 집을 사려는 사람도 시세 차익에 대한 기대가 있어서 모두가 좋은 것처럼 보였는데 집 값이 하강하는 국면, 혹은 폭등이 끝나는 국면이 되니까 모두가 불행한 상황이 되었습니다. 집 주인은 집값이 떨어져서 혹은 오르지 않는 상황에서 비싼 원리금을 갚아야 하니까 싫고, 집을 사려는 사람은 집이 너무 비싸서 사지를 못하고, 이런 상황에 부동산 거래가 적으니 정부도 세금을 걷지 못하고, 부동산 업자나 건설업체도 수익이 줄었습니다. 결국 지난 십여 년의 부동산 폭등 국면은 오를 때는 모두가 행복한 것처럼 보였는데 알고 보니 모두가 불행한 상황에 다가서고 있습니다.

제 생각에 연봉 4천의 A씨는 지방 대도시라면 105제곱 미터 (32평) 정도 살 수 있는 것이 적당한 것 같고 현실도 가능합니다. 서울 중심은 어렵다고 쳐도 서울 외곽이나 근교 위성도시라면 81 제곱 미터(24평)은 살 수 있어야 맞는 것 같은데 그러면 평당 6백25만원 정도가 되어야 하니 현실과 한참 동떨어집니다. 만약 서울과 수도권의 아파트 가격이 제가 생각하는 정상(?)으로 수렴되려면 현재 가격의 1/2이 되어야 하는데 이런 상황이 올지는 모르겠습니다만 결국은 분수를 지키는 삶이 결국은 정답이라는 것을 모두가 깨닫는 상황은 언젠가 오지 않을까 싶습니다.

현명한 자동차 구입

자동차로 넘어가서 얼마짜리 자동차가 내 소득 수준에 맞는 자동차인가 하는 이야기를 해보겠습니다. 합리적인 자동차 생활에 대해서는 이미 두 번에 걸쳐서 이야기를 한 적이 있으므로 이번에는 간단하게 자동차와 소득수준에 대해서만 이야기합니다. 

새 차를 사면 절대로 안 되는 이유

전문가마다 다르지만 결론부터 말하자면 가족이 보유하고 있는 자동차의 가격이 가구의 연 소득의 절반을 넘지 말아야 한다는 주장이 저는 가장 합리적이라고 생각합니다. 이런 원칙에 따르면 위에 A 씨의 경우라면 자동차는 2천 만원을 넘지 않아야 합니다. 실질적으로 A씨의 경우 아반테나 소나타 급의 승용차가 사회적으로 어울린다고 보는 사람이 많겠지만 신차로는 아반테면 몰라도 소나타는 2천만 원 이하로 가격을 맞추기가 쉽지 않습니다.

제 예전 글을 보시면 알겠지만 어차피 재테크를 하는 사람은 신차는 사면 안되므로 상관 없습니다. A씨의 경우 중고차로 아반테나 소나타 급을 고르면 될 것 같습니다. 간혹 전문가 중에 적당한 자동차 고르기에서 월 할부금이 소득의 20%를 넘지 않아야 한다는 식으로 이야기하는 사람도 보았는데 저는 이런 의견은 별 의미가 없다고 봅니다. 할부도 얼마나 잘게 쪼개느냐 나름이고 무엇보다 중요한 것은 할부로 사서 이자 줄 것 다 주면 돈을 모으기가 더 힘들어지는데 할부금을 놓고 계산하는 것은 그 자체가 현명한 것이 아니라고 봅니다.

만약 A씨의 아내가 취직을 해서 불가피하게 차가 두 대가 필요하다면 두 대의 가격의 합은 아내의 월급에 달려 있습니다. 만약 아내가 2천만 원의 연봉을 번다면 두 사람의 소득은 6천 만원이 되고 이 경우 두 대의 차의 가치는 3천 만원 이하가 바람직하므로 이것에 준해서 배분해야 하겠습니다만 현실적으로 최근 연식의 한 대의 소나타 중고차와 한 대의 베르나 중고차 혹은 두 대의 아반테 급의 자동차 정도로 하는 것이 맞다고 봅니다.

이렇게 소득에 맞는 집과 자동차 가격을 생각해 보았는데 이렇게 소비생활을 하는 것은 분수에 맞는 생활이라는 것이므로 평균적인 소비생활을 하는 사람에게 바람직한 정도이지 미래에 부자가 되기 위해 더 많은 돈을 모으고 싶은 사람을 위한 조언은 아닙니다. 그렇다면 이보다 훨씬 더 낮은 소비생활을 감내하고 살아야 하고, 이렇게 모인 현금은 각종 투자 수단에 넣어야 합니다. 원래 오늘은 은퇴를 준비하는 방법에 관한 글을 실을 순서였는데 잠시 머리를 식힐 겸 집과 자동차에 관한 이야기를 했습니다. 글을 읽어 주셔서 감사합니다.